I - LES INFOS :
Une SCI « bailleur » et congé pour reprise
pour habiter par les parents d’un des associés de la SCI :
Lorsque le bailleur est une
société civile exclusivement entre parents et alliés jusqu’au
quatrième degré inclus, elle peut donner congé afin de reprendre
pour habiter « au profit de l’un des associés » (Article 13 de
la loi du 6 Juillet 1989).
Le congé pour reprise notifié au
bénéfice d’un associé de la société civile familiale
propriétaire est valable dès lors qu’il est établi que cette
société est composée exclusivement entre parents et alliés
jusqu’au quatrième degré inclus.
Si le bénéficiaire n’est pas un
associé, mais une personne ayant avec l’un des associés des
liens prévus par l’article 15, I de la loi de 1989 (c'est-à-dire
son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un Pacs, son
concubin notoire au moins un an à la date du congé, ses
ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son
partenaire ou de son concubin notoire) un arrêt du 19 Janvier
2005 (Cass, 3e civ, n°03-15922) a conclu : « une société civile
de famille ne peut donner congé aux fins de reprise pour habiter
qu’au profit de l’un de ses associés ».
La Cour de Cassation a donc mis
fin à la controverse en précisant qu’une SCI familiale ne peut
délivrer un congé pour y habiter qu’au profit de l’un de ses
associés, à l’exclusion de leurs ayants droit.
Changement de
couleur de peinture par le locataire :
Aux termes de l’article 6 d de la loi du 6 Juillet 1989, « le
bailleur est obligé de ne pas s’opposer aux aménagements
réalisés par le locataire, dés lors que ceux-ci ne constituent
pas une transformation de la chose louée. »
Par aménagement, il faut entendre
des travaux de faible importance à caractère réversible qui
améliorent notamment le confort etl’esthétique des lieux loués.
C’est le cas des travaux de peinture effectués par un locataire
qui ne peuvent pas être interdits par le bailleur.
Selon un arrêt rendu par la Cour
d’Appel de Nancy, « il ne peut être fait grief au locataire
d’avoir choisi des couleurs autres que « passe par tout », dès
lors que ces couleurs ne sont pas excentriques et n’empêchent
pas une habilité normale de par leur originalité. Le fait pour
le preneur de n’avoir pas repeint l’appartement en blanc tel
qu’il était à l’origine ne contre vient ni aux dispositions du
contrat de bail, ni aux dispositions d’ordre public de l’article
7 de la loi du 6 Juillet 1989 ».
Deux autres arrêts, rendus
également en appel, ont donné des exemples de couleurs de
peinture que le locataire peut retenir librement sans être tenu
de payer en fin de bail des frais de remise en état, ces travaux
de peinture ne constituant pas une transformation de la chose
louée :
- le choix d’une couleur rouge vif
pour les parois murales des toilettes, du pan du mur droit de la
salle de bains et des murs de la salle de douche
- le choix des couleurs bleue,
rose, mauve et bordeaux clair dès lors que celles-ci ne sont pas
vraiment excentriques et n’empêchent pas une habilité normale.
En l’espèce, si plusieurs pièces
ont été repeintes par le locataire avec des couleurs vives c'est
au Tribunal ensuite de décider si « ces couleurs sont
excentriques et empêchent une habilité normale ».
Affichage de la Performance Énergétique dans les annonces
immobilières :
A compter du 1er janvier 2011, les annonces relatives à la mise
en vente ou en location d’un bien immobilier devant faire
l’objet d’un diagnostic de performance énergétique doivent faire
apparaître le classement énergétique du bien. (Article L134-4-3
du Code de la Construction et de l’habitation).
Toutes personnes pouvant réaliser la mise en vente ou la
location d’un bien immobilier sont concernées par cette
obligation d’affichage qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un
professionnel de l’immobilier.
Les modalités de l’affichage dans la presse écrite préconisent
que l’annonce doit mentionner la lettre correspondante au
classement énergétique du bien. La lettre précédée des mots «
classe énergie » doit être en majuscule et d’une taille au moins
égale à celle des caractères du texte de l’annonce.
Même si les textes ne prévoient aucune sanction, le secrétaire
d’État du logement a précisé que les sanctions de droit commun
s’appliquent : la nullité de l’acte ou la réduction du prix est
encourue par exemple.
Refus de payer du locataire :
Le locataire mécontent du
bailleur, auquel il reprocherait par exemple, de ne pas exécuter
ses obligations – tel, par exemple, un refus d’accomplir
certains travaux – peut-il refuser de payer son loyer et ses
charges à titre de rétention ?
En règle générale, la réponse est négative. Le locataire pourra
essayer de se placer sur le terrain de la compensation,
mécanisme par lequel les dettes de deux personnes débitrices
l’une de l’autre s’éteignent (Code civil, article 1289). Mais
pour les travaux demandés au bailleur, la jurisprudence n’admet
pas que l’on puisse compenser une créance de loyer, certaine
liquide et exigible, avec une créance éventuelle et incertaine
de travaux (Cour de cassation, chambre sociale, 13 janvier 1944
; 4 novembre 1980 ; 3e chambre civile, 16 mars 1988, n°
86-18766). Une compensation a en revanche été acceptée par la
Cour d’appel de Paris (6e chambre section B, 12 juillet 2007)
entre des loyers dus par un locataire et les dommages et
intérêts dus par le bailleur en raison du caractère inhabitable
du logement. Mais l’expulsion a néanmoins été prononcée.
Le bail étant un contrat « synallagmatique », c'est-à-dire
créant des obligations à la charge de chaque partie, le
locataire peut aussi être tenté de se placer sur le terrain de «
l’exception d’inexécution » qui lui permettrait de suspendre
l’exécution de ses obligations- et donc le paiement de son loyer
et de ses charges – au motif de l’inexécution de ses obligations
par le bailleur. Mais la jurisprudence se montre extrêmement
stricte et n’admet l’exception que lorsque le locataire est dans
l’impossibilité d’utiliser le local loué. Ce sera le cas quand
le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance
(Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 février 2000, n°
08-12435 ; 3 mai 2006, n°05-12995 ; Cour d’appel de Douai, 6
juin 2004, n° 04-255642). La Cour de cassation exige, dans le
cas de locaux susceptibles d’être considérés comme impropres à
la location, que les juges du fond recherchent, selon les
circonstances de chaque espèce, si le locataire pouvait se
prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du
paiement des loyers.
L’exception d’inexécution a été
admise lorsque le logement est insalubre en raison d’une
humidité importante qui a conduit le locataire à quitter le
logement (CA Nîmes, 2e ch., 3 mai 2001 ; CA Montpellier, 14 juin
1999), lorsque le logement est rendu inhabitable pendant la
période hivernale en raison de l’absence de chauffage (référé TI
Nîmes, 9 février 2004), ou encore lorsqu’il est à l’état de «
quasi-taudis », même si celui-ci est dû au non-entretien du fait
de l’occupant ( CA Rouen, Chambre des appels prioritaires, 4
septembre 2007 : le locataire dans cette affaire a été dispensé
de payer le loyer jusqu’à exécution de travaux de mise aux
normes du logement). Ces cas recouvrent la question, aujourd’hui
importante, de la décence du logement.
De la même manière, le locataire ne peut décider de son propre
chef de verser les loyers sur un compte bloqué ou entre les
mains d’un huissier, sans autorisation de justice. Il encourait
la résiliation.
LES DIAGNOSTICS EN CAS DE LOCATION :
Depuis le 1er juin 2006, l'État des Risques Naturels et Technologiques qui doit dater de moins
de 6 mois au moment de sa délivrance. Ce document, qui est un arrêté préfectoral, peut être fournis
directement à notre permanence. Nous le joignons aux baux que nous délivrons.
Depuis le 1er juillet 2007, le Diagnostic de Performance
Énergétique qui a une validité
maximale de 10 ans à compter de son établissement, sauf modification des caractéristiques énergétiques du
bâtiment. Ce diagnostic est à faire par un professionnel et est à la charge du propriétaire.
Depuis le 12 Août 2008, le Diagnostic
Plomb pour les immeubles datant d'avant 1949. Ce diagnostic est
à faire par un professionnel et est à la charge du propriétaire.
LES DIAGNOSTICS EN CAS DE VENTE :
- Le diagnostic "EDF" pour les habitations
comportant une installation électrique de plus de 15 ans.
- Le diagnostic "plomb" pour les immeubles datant d'avant 1949.
- Le diagnostic "amiante" pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le
1er Juillet 1997.
- Le diagnostic "termites" uniquement dans les zones à risques déterminées par un arrêté préfectoral.
- Le diagnostic "Gaz" pour les habitations comportant une installation intérieure de gaz de plus de 15
ans.
- L'état des risques naturels et technologiques pour tous les immeubles.
- Le diagnostic de "performance énergétique" pour tous les immeubles.
- La
Loi Carrez pour les lots en copropriété.
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