Activité Presse écrite 2008Dans cette rubrique, vous trouverez le récapitulatif des interventions de notre Président dans la Presse pour l'année 2008 !
Quelle relance ? « La crise financière et économique a conduit essentiellement à une destruction de valeurs, notamment immobilières, à la fois virtuelles et surévaluées. C'est un fait acquis. Mais la relance conduit à une création de richesses, tout aussi virtuelles par l'augmentation du déficit budgétaire et de la Dette publique, dont il faudra payer la facture, d'une façon ou d'une autre. Relancer l'économie immobilière par la création de 70 000 logements publics, supplémentaires aux 30 000 déjà prévus, risque fort d'accélérer le désinvestissement immobilier privé pour des années... Doubler le nombre de prêts à taux zéro ne permettra pas d'augmenter le nombre des jeunes accédants à la propriété, déjà marginalisés à la proportion congrue. Accroître le déficit budgétaire et la Dette risque fort d'allonger les délais de remboursement de la Dette publique et d'altérer la confiance des marchés financiers, sans laquelle, même les Etats risquent la faillite... (voir l'Islande). Quant aux épargnants et aux investisseurs privés, ils risquent de se détourner durablement de l'immobilier locatif sans : - sécurisation de paiement des loyers et des charges ; - réduction sensible de la fiscalité ou augmentation d'autant plus grave ; - rééquilibrage des devoirs des locataires ; - assainissement des finances et des services publics.
C'est l'incitation à l'investissement de l'importante
épargne privée qui doit, qu'il aurait fallu stimuler, et non
pas l'augmentation de la Dette et des logements publics, à la charge
de nos enfants... ».
Les « subprimes français » arrivent Selon le ministère des Finances, la croissance française en 2009 ne serait plus que de 0,2 à 0,5 %, et non plus de 1 à 1,5 % sur la base de laquelle le budget a pourtant été construit. Rappelons que contrairement aux ménages et aux entreprises, l'Etat et les collectivités locales décident d'abord de leurs dépenses et ensuite seulement de leurs recettes pour les couvrir, avec leur cortège de taxes et d'impôts. Selon la commission européenne, la croissance sera nulle et selon le FMI, ce sera une récession de 0,5 %.
Et en même temps, l'Etat français contraint « toutes
» les banques à augmenter leurs encours de crédits aux
particuliers, aux entreprises et même aux collectivités locales
(déjà plombées par les produits toxiques de Dexia),
de 4 % pour 2009 ! Sous peine de « dénonciation » à la Presse par
ses préfets chaque mois, sanction suprême
aujourd'hui, pour celles qui n'y satisferaient pas même en cas de
demandes de crédits « non responsables » L'Etat et le contribuable paieront plus tard. Alors vive les « subprimes français », à l'instar de ceux fabriqués par Fanny MAE et Freddy Mac à la demande de l'Etat américain, avec les conséquences que l'on sait...
Éclairage L’avis du spécialiste Michel Bokarius est président du Syndicat des propriétaires et copropriétaires de Mulhouse et environs, président pour l’Alsace de l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière). « Moi, je ne vends rien, je suis attentif à ce qui se passe… », précise-t-il d’emblée — revendiquant ainsi une certaine position de neutralité. Fort de 2500 adhérents (moyenne d’âge 50 ans, des propriétaires de deux à trois logements en moyenne), le Syndicat des propriétaires et copropriétaires tient depuis quelques années un observatoire du logement, nourri de 2700 fiches concernant près de 15 000 logements. « Un observatoire rue par rue, quartier par quartier, commune par commune hors de Mulhouse… » Les données ne sont pas publiques et seuls les membres y ont accès. Comment Michel Bokarius analyse-t-il la situation actuelle ? « D’abord l’immobilier n’évolue pas dans le vide. Il se situe dans un environnement économique, social. Il prend place dans un bassin d’emploi. D’où une disparité très grande des situations… » «Une correction utile»
Reste une constante : « Nous sommes en train de tourner une page et
cela éclate au grand jour. En dix ans, les prix de l’immobilier ont
pratiquement doublé. Il était évident que cela ne pouvait pas
continuer à monter. Certains ont su prendre la vague, comme au surf,
mais la vague retombe. Il n’empêche que cette correction vers des
prix plus vrais est utile… Même si elle est douloureuse. » Autre précaution : « Être attentif à l’implantation du logement en question - de préférence dans un bassin d’emploi, à proximité des axes de communication et des lignes de transports en commun. Là, on réunit un maximum de chances pour une plus-value à venir » Michel Bokarius tient surtout à battre en brèche une idée reçue : « On dit souvent que dans l’immobilier on ne peut jamais perdre. C’est faux. On peut au contraire perdre beaucoup… » « C’est un logement qu’on achète» Exemple : « Certains achats de défiscalisation ont réservé des surprises. Les acquéreurs ont aujourd’hui beaucoup de mal à louer ou à vendre. Ne jamais oublier que c’est un logement qu’on achète, pas une déduction fiscale… » D’où, prudence. Mais sans excès : « Les personnes qui ont un projet et un financement solide et qui achètent pour se loger eux-mêmes doivent acheter. La collectivité s’en sortira d’autant mieux. Il ne s’agit pas de geler complètement le marché immobilier… » D’un autre côté, « quand on peut attendre, il vaut mieux attendre, les taux augmentent et la visibilité est mauvaise ». S’il n’y a pas urgence, « mieux vaut attendre que la situation générale s’éclaircisse ».
Le boom immobilier, en tout cas, est bien derrière nous. Ce qui ne
signifie pas qu’il faille renoncer à tout projet immobilier. Mais
avec une approche plus rationnelle et peut-être moins spéculative.
C'est bon de se sentir propriétaire Michel Bokarius, président du Syndicat des propriétaires et co-propriétaires, nous écrit. « Pardonnez cette insolence. Mais lorsque le sous-préfet ou le préfet rend visite à la commune d'Issenheim ou de Rixheim, il ne fait pas "le tour du propriétaire" mais "le tour des locataires". Notre président de la République n'est pas "propriétaire" de l'Élysée, il en est le concierge, et nos maires ne sont pas "propriétaires" de biens communaux, mais ils en sont les locataires. Et ils ne paient pourtant ni les uns, ni les autres, le moindre loyer, ni même des charges d'occupation. C'est au contraire nous qui les leur payons. Et la facture ne cesse d'augmenter ! J'ajoute pour éviter le moindre doute qu'ils ne cotisent pas au SPCME, ni à l'UNPI Alsace... ce qui nous laissent notre indépendance d'esprit, et c'est tant mieux. »
Ascenseurs
Michel Bokarius, président de l’Union des propriétaires et
copropriétaires de Mulhouse et environs, ne décolère pas contre une
des causes de la flambée des charges qui lui paraît particulièrement
choquante : la mise aux normes des ascenseurs. Les normes changent
continuellement, s’irrite-t-il, il suffit qu’un malheureux accident
se produise dans un ascenseur mal entretenu ou vandalisé par des
jeunes pour qu’on ponde immédiatement une kyrielle de mesures de
sécurité qui seraient parfaitement inutiles si les appareils étaient
entretenus correctement. Résultat : tout le monde paie pour
l’inconscience d’une minorité… et c’est une mine d’or pour les
ascensoristes !
La crise touche propriétaires et locataires Le syndicat des propriétaires et copropriétaires, présidé par Michel Bokarius, rassemble plus de 2000 adhérents et collecte 2700 fiches logements. Le syndicat a donc monté son propre observatoire des loyers et charges, alimenté par des données réalistes, quartier par quartier. «Nous avons un parc privé vide et un parc public saturé où 10% des locataires dépassent le plafond» Au moment de l'assemblée générale annuelle du syndicat, Michel Bokarius fait le bilan :« Nos adhérents vivent la récession depuis trois ans. Nous n'avons pas de crise du nombre de logements en Alsace, mais nos adhérents attendent 8 à 10 mois pour trouver un locataire, alors que chez Mulhouse Habitat ou les autres organismes sociaux, les candidats au logement doivent attendre 2 à 3 ans. Il n'y a pas de problème de quantité de logement mais d'accès au logement. Nous avons un parc privé vide et un parc public saturé où 10% des locataires dépassent le plafond. Le parc privé loge les plus démunis, les moins solvables, les femmes avec enfants, les personnes âgées, 60% des Rmistes, 20 % des chômeurs. Alors que le parc social souhaite conserver le maximum de locataires solvables, tout en ayant des privilèges importants que nous n'avons pas », explique Michel Bokarius. Boutin... boudée Le président du syndicat va donc boycotter la venue en Alsace de la ministre du logement Christine Boutin. Entre autres, pour la question de la suppression de la caution pour les logements. Michel Bokarius se fâche: « C'est la mesure la plus absurde jamais imaginée, une insulte au bon sens, qui ne coûtait rien et qui est remplacée par une usine à gaz alimentée par l'Etat et les propriétaires, inflationnistes par rapport au budget de l'Etat... ». Il va se consacrer aux problèmes plus spécifiquement locaux et donc à ces loyers dont l'indice de progression à Mulhouse et dans sa région est inférieur à tous les autres indices. « Les propriétaires s'adaptent à la réalité, ils n'appliquent pas l'indice, ils préfèrent fidéliser le locataire plutôt que d'avoir un logement vide. Par contre, les HLM diversifient les loyers, en fonction des travaux effectués tout en ayant des privilèges fiscaux. Selon la CLCV, les augmentations vont de 2,7 % à 10%. La distorsion est considérable, il y a une vraie discrimination ». «Nos copropriétés ne peuvent pas s'en sortir, ce sont des mesures qui ne sont pas adaptées à cette période de récession » Par contre les charges explosent, notamment à Mulhouse qui a la palme du taux le plus élevé, en taxe foncière comme en taxe d'ordures ménagères. Au m², le coût des charges est de 30€ le m² actuellement :« C'est bien pour cela que nous avons de plus en plus de copropriétés en difficulté », commente Michel Bokarius. Et c'est sans compter les futures charges d'ascenseur « qui sont insupportables. Une grande majorité ne peut pas payer, nos copropriétés ne peuvent pas s'en sortir, ce sont des mesures qui ne sont pas adaptées à cette période de récession. » Face à cette situation difficile, Michel Bokarius souhaite que le propriétaire privé ne soit plus stigmatisé, mais devienne le vrai partenaire d'une politique du logement pour tous. Un combat qu'il livre depuis de nombreuses années déjà et qui est loin d'être achevé. F.Z. Les loyers et les charges Les loyers moyens à Mulhouse sont de l'ordre de 306€ en 2008 (297€ en 2007). Pour un F2 : 378€ (381€ en 2007). Pour un F3 : 442€ (contre 432€ en 2007). Pour un F4 : 513€ (inchangé). Pour un F5 : 671€ (667€ en 2007). Pour un F5 : 671€ (conte 667€ en 2007). Pour un F6 : 787€ (contre 770 en 2007). Le prix au m² est passé de 6,33€ en 2005 à 6, 90€ en 2008. Le logement est plus cher dans les environs de Mulhouse. Un studio qui se louera 306€ à Mulhouse sera à 315€ dans les environs. Un F2 à 378€ à Mulhouse sera à 416€ dans les environs. Un F3 à 442€ à Mulhouse se louera 500€ dans les environs. Un F5 sera à 671€ à Mulhouse, mais à 715€ dans les environs. Quant aux taxes foncières, les 10 communes qui ont la part d'imposition la plus élevée sont dans l'ordre : Mulhouse, Lutterbach, (Strasbourg), Walheim, Saint-Louis, Waldighoffen, Wittenheim, Grentzingen, Wittelsheim, Bartenheim, (Colmar.) En matière d'enlèvement des ordures ménagères, les dix communes au taux le plus élevé sont : Mulhouse, Guebwiller, Soultz, Pulversheim, Wittenheim, Bitschwiller-les-Thann, Thann, Vieux-Thann, Altkirch, Carspach.
Logement Propriétaires et habitat vétuste Le Syndicat des propriétaires et copropriétaires a réfléchi à la « lutte contre l’habitat vétuste », à ses « pièges et ses solutions ». Le Syndicat des propriétaires et copropriétaires de Mulhouse et environs, affilié à l’Union nationale de la propriété immobilière, revendique 2500 adhérents. « Leur moyenne d’âge a sensiblement baissé et se situe entre 45 et 50 ans. Ils possèdent en moyenne deux à trois logements… », situe le président Michel Bokarius. Les assemblées générales du Syndicat — ouvertes aux non-membres de l’association — réunissent chaque année jusqu’à 500 personnes. La prochaine se tient ce samedi 4 octobre. Thème retenu : « Les pièges et les solutions pour lutter contre le logement vétuste ». Un observatoire de 15 000 logements Un problème obsédant à Mulhouse, dont le parc ancien nécessite une importante remise à niveau. Il a fait — et fait encore — l’objet de nombreuses opérations programmées d’amélioration de l’habitat (Opah). Ces opérations, souligne Michel Bokarius, ne sont pas toujours adaptées aux besoins et aux moyens des petits propriétaires. « Beaucoup calent aussi devant la paperasse. Par ailleurs, les règles du jeu en matière d’attribution des aides nationales changent trop souvent… » Depuis trois ans, le Syndicat tient un observatoire du logement, à partir des données fournies par ses adhérents : « Nous disposons de 2700 fiches, concernant environ 15 000 logements. Pour la première fois cette année, nous intégrons aux loyers les taxes foncières et la taxe des ordures ménagères. En 2009, nous ajouterons un observatoire des locaux commerciaux… », indique le président. Si on continue, on va dans le mur Cet outil se veut pragmatique et précis : « A l’heure où les observatoires se multiplient, où la Camsa réclame même un observatoire des observatoires, nous disposons pour notre part d’une visibilité quartier par quartier, commune par commune, pratiquement rue par rue. C’est très éloigné des usines à gaz nationales ! » Qu’en ressort-il ? « Dans l’ensemble, le montant des loyers augmente moins à Mulhouse que l’indice du coût de la construction. Le marché locatif se dégrade et certains loyers du privé se rapprochent de plus en plus des loyers en HLM. En revanche, les charges explosent, en particulier pour ce qui concerne les ascenseurs. Il y a là un véritable scandale… » Autre aspect de la situation mulhousienne : « On trouve davantage de logements sur le marché que de loueurs ou d’acquéreurs. En moyenne, nos propriétaires attendent une dizaine de mois avant de trouver un locataire… » Conséquence fréquente : « Beaucoup n’appliquent pas toutes les hausses possibles. Lorsqu’ils ont un "bon" locataire, qui paie régulièrement, ils essaient de le garder… » Une situation dangereuse, plaide Michel Bokarius : « On va droit dans le mur. Il est impensable de continuer avec un système pareil… » Solution préconisée ? « Les logements privés restent vides, les logements sociaux sont saturés. Il est évident qu’une complémentarité devrait se mettre en place entre les deux… » Y ALLER L’assemblée générale du Syndicat des propriétaires et copropriétaires a lieu samedi 4 octobre, à 14 h 30, au Centre culturel de Riedisheim. Elle est ouverte à toutes les personnes intéressées par le sujet. Stéphane Samacoïtz
Logement La CNL et les propriétaires protestent Au nom de l’Union régionale de la propriété immobilière, Michel Bokarius s’insurge contre le projet de suppression par le gouvernement de l’amortissement fiscal de l’immobilier locatif. « La nouvelle pénurie de logements locatifs est pour demain… », prédit-il. Il s’en prend aussi à la chasse aux marchands de sommeil et à la lutte contre l’habitat indigne : « Cela permet accessoirement de s’approprier à peu de frais des immeubles anciens… » Aux Coteaux Quant au RSA, « c’est une excellente idée mais son financement une catastrophe qui vient renforcer le risque de la pénurie locative », estime-t-il.
De son côté, le Groupement des locataires CNL des Coteaux s’élève
contre une autre situation : « Après deux mois de vacances, nous
constatons que les enfants continuent de jouer sur des terrasses
encombrées de saletés et de détritus, des terrasses qui auraient
déjà dû être désherbées et nettoyées correctement. Sans parler de la
désinfection des caves et de leurs abords, où les rats font la fête
! »
Logement « Mon locataire était un vandale… » Loyers non payés, logement dégradé : ce propriétaire — parmi d’autres — a été victime d’un locataire indélicat. Témoignage. Cet homme est en colère. Ce n’est pas un gros propriétaire. Il a investi ses économies dans l’achat d’un studio, qu’il a mis en location meublé et remis à neuf il y a un an. Résidence de bon niveau. « Je ne m’attendais pas à vivre une telle galère… », constate-t-il aujourd’hui : locataire disparu sans laisser d’adresse en laissant trois mois de loyers impayés et un studio complètement dévasté. Il a fallu désinfecter
« Il présentait bien, il inspirait confiance… », se souvient notre
interlocuteur. Un locataire correct — comme le sont d’ailleurs la
majorité d’entre eux ? Pas vraiment. Ne voyant plus arriver de
loyer, le propriétaire contacte son locataire. Lequel lui prodigue
de bonnes paroles. De guerre lasse, le propriétaire se rend sur les
lieux. Plus personne.
Ce sont les locataires honnêtes qui trinquent Encore une fois, tous les locataires ne ressemblent pas à celui-ci. Mais il faut savoir qu’il en existe. Et que ce sont eux qui nourrissent la méfiance de nombreux propriétaires.
Stéphane Samacoïtz
Les propriétaires disposent de possibilités de recours et de
garanties. Pas toujours évidentes. « Effectivement, une pareille situation est très désagréable… », reconnaît le président du Syndicat des propriétaires et copropriétaires Michel Bokarius.
« Cela dit, il faut quand même se souvenir que ce genre de
mésaventure ne représente que 5 % des litiges en justice. Mais
effectivement, les propriétaires ne vont pas toujours en justice… »
Comment procéder ? « La première chose à faire, très vite, est un constat d’huissier, pour conserver la preuve des déprédations. Ensuite, on peut engager une procédure judiciaire. En sachant que le gros problème est souvent de retrouver l’adresse du locataire indélicat. Mais ce n’est pas indispensable. Une fois un jugement obtenu, et seulement à ce moment-là, il devient possible d’accéder aux fichiers de la Sécurité sociale ou d’EDF… » Pas tout simple : « Ne nous dissimulons pas qu’il s’agit d’un parcours du combattant, que c’est long et qu’à l’arrivée il n’existe aucune garantie de pouvoir être remboursé… »
Voilà pour la théorie. Dans la pratique, un propriétaire peut s’entourer de certaines précautions : « Un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyers est une bonne solution. En cas de litige au moment de la restitution, c’est une commission départementale de conciliation qui tranche et elle fait du bon travail… » Le cautionnement ensuite — c’est-à-dire qu’une personne proche du locataire se porte garante pour lui. « Une bonne mesure… », estime Michel Bokarius. « Mais le gouvernement veut supprimer le cautionnement. Je ne comprends pas pourquoi, ce serait contre-productif… » Depuis le 10 février dernier, une loi donne des garanties en cas d’impayés de loyers ou de dégâts - à condition de contracter une assurance. « Nous sommes d’accord sur le principe. Mais pourquoi faire payer cette assurance par le seul propriétaire ? Là encore, c’est déresponsabiliser le locataire, qui devrait à notre avis en payer sa part. » StS
Immobilier Inquiétude des investisseurs privés Le syndicat des propriétaires de Mulhouse UNPI 68 et les Caisses de Crédit Mutuel de la région de Mulhouse ont organisé récemment un colloque sur le thème « Inquiétude et détermination des épargnants et des investisseurs immobiliers privés » au centre culturel de Riedisheim. Si les incertitudes de l’évolution immobilière et du logement ainsi que de son traitement toujours très administré par l’État sont grandes, côté épargne et côté investissement immobilier, il existe cependant autant de solutions que de situations personnelles, familiales, professionnelles et de projets. C’est le message qui a été développé tant par MeChristophe Chauvin, notaire, exposant la nouvelle règlementation des successions et des libéralités que par Serge Zuger, responsable de la gestion du patrimoine du Crédit Mutuel, et Jacques Humbert, président du district du Crédit Mutuel de Mulhouse. Quant à Me Michel Bokarius et Claudine Wirth, respectivement président et responsable de la permanence du Syndicat des propriétaires et copropriétaires de Mulhouse et environs (SPCME) de Mulhouse et de Saint-Louis, ceux-ci ont surtout insisté sur la déception des réformes du dépôt de garantie réduit à un mois, du GRL (garantie des risques locatifs) et de l’interdiction annoncée du cautionnement des baux d’habitation, ainsi que des effets négatifs de la crise de l’emploi et du commerce de proximité sur le logement à Mulhouse. Il a été ensuite répondu aux nombreuses questions posées par une salle comble de plus de 500 personnes, notamment sur le dispositif Borloo ancien et les mesures de défiscalisation immobilière pour l’accession pour le locatif et l’épargne longue, indispensable à la reprise du développement de l’agglomération mulhousienne et de la région.
A propos de loyers « Le loyer moyen dans le Haut-Rhin serait de 8,11 € le m²... Qui peut le croire ? L'effet d'annonce est certes spectaculaire. Mais il est trompeur et inutile pour les locataires, comme pour les contribuables. Trompeur surtout lorsque le Conseil Général prend la précaution d'ajouter que la fourchette se situerait en réalité entre 6 € et 10 €. Soit une variable d'ajustement de... 40 %, pour fournir une base de référence, bien aléatoire... Fallait-il vraiment engager plusieurs millions d'euros de frais d'investissement public, puis plusieurs millions annuels de frais de fonctionnement pour « un Observatoire du Logement Départemental » qui ne sert manifestement à rien d'autre qu'à « faire du vent » et à créer quelques emplois publics supplémentaires. Avec tout de même un effet pervers non négligeable pour les contribuables haut-rhinois déjà gratifiés d'une augmentation départementale du budget du Conseil Général de 9,5% l'an précédent et de 2,5% l'année dernière. A l'heure où le pouvoir d'achat se réduit dangereusement, il existe heureusement toujours d'importants gisements d'économies fiscales pour améliorer notre sort, avant même d'évoquer une salutaire fusion des deux départements. C'est la seule conclusion rassurante qui nous permette d'espérer ».
Michel Bokarius: «Revenir au bon sens» « L'année 2007 s'achève sur une forte tendance à la décroissance économique et une sensible augmentation des coûts. Avec ses répercussions sur le logement bien sûr, comme sur les autres secteurs d'activités. Avec ses vieilles recettes éculées que l'on espérait enfin abandonnées. «On casse le thermomètre» Pour combattre l'augmentation du loyer comme du taux du crédit, on casse le thermomètre et on en fabrique un autre... Pour supprimer le dépôt de garantie et la responsabilité de son fait personnel, on le transfère sur le bailleur et les entreprises... Pour combattre les risques de la vie courante, on charge la barque de nouveaux règlements, « gratuits » pour les bénéficiaires, mais payants pour tous... Pour éviter les réformes de structures nécessaires et rationaliser les frais de gestion et de fonctionnement des services publics, on multiplie les strates administratives, on augmente les impôts locaux sans commune mesure avec l'augmentation des prix et des revenus. Pour assurer le droit au logement des plus démunis, on maintient en place les locataires les plus aisés dans leur logement dit « social » et l'on construit de nouveaux logements sociaux par milliers, sans égard aux disparités locales et au bassin d'emploi, au plus grand bonheur de leurs gestionnaires publics... Pour augmenter le pouvoir d'achat, on ne baisse pas les charges structurelles, ni réglementaires, on continue à faire des « entrechats », et on recourt à la méthode Coué, tout en fustigeant les « déclinologues » et en s'appuyant sur des moyennes statistiques qui ne signifient rien, mais permettent de dissimuler ce qui dérange... «Un illusoire blocage des prix et des loyers» La baisse du pouvoir d'achat, ajoutée à une augmentation constante des coûts et des contraintes réglementaires et fiscales contribuent fortement à aggraver la situation de chacun. Je souhaite pour 2008 que l'on revienne au bon sens, en augmentant les revenus locatifs, et les autres par la diminution des charges et des contraintes, par la restauration de la responsabilité individuelle, et non par un illusoire blocage des prix et des loyers ». |
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© Archives du journal L'Alsace, samedi 25 octobre 2008