Activité Presse écrite 2007Dans cette rubrique, vous trouverez le récapitulatif des interventions de notre Président dans la Presse pour l'année 2007 !
Lettre à Arlette Grosskost « Le président de la République a annoncé sans aucune concertation préalable au sein des structures concernées - CNH et CNC - des mesures qui ont été très mal accueillies par les propriétaires immobiliers privés. Ils sont consternés et furieux d'une telle attitude à leur égard. Méritent-ils moins d'attention, d'égards et de patience que les autres catégories de Français (...) ? La réduction du dépôt de garantie de deux mois à un mois, qui devraient permettre de faciliter l'entrée dans les lieux de nouveaux locataires, n'est équilibrée par aucune mesure pour permettre au bailleur de récupérer plus rapidement son logement, ce que la commission Attali avait demandé. Cette mesure ne peut que décourager les bailleurs qui ne comprennent pas que l'équilibre des relations locatives va être, une nouvelle fois, modifié en faveur des locataires. Cela risque d'avoir de graves conséquences si aucune mesure n'est prise en contrepartie pour faciliter la libération des locaux. Les bailleurs seront encore plus exigeants pour sélectionner les candidats locataires. Quant à l'indexation des loyers, l'accord de modération à 1,8 % signé par l'UNPI en décembre 2006 avec le Premier ministre a été respecté sur l'ensemble du territoire hors région Ile-de-France. Pourquoi une fois encore généraliser une mesure qui ne devrait s'appliquer qu'à une partie du territoire ? Enfin, pour ce qui concerne la caution, l'UNPI rappelle sa demande de garantie des risques locatifs avec un financement tripartite, propriétaires, État et locataires. Une fraction de la prime doit être prise en charge par ceux qui en bénéficieront, les locataires doivent donc y participer. (...) Les propriétaires sont excédés et ne pas les écouter risque d'avoir de lourdes conséquences sur la résolution de la crise du logement et de la cohésion sociale. »
Congrès / 500 propriétaires et copropriétaires à Mulhouse Crise ouverte du logement La flamme de Me Bokarius, président de la section de Mulhouse de l'UNPI ( Union nationale de la propriété immobilière ) ne se calme pas. Samedi, devant 500 propriétaires et copropriétaires, il a décrit une situation apocalyptique du logement à Mulhouse. L'effet Tram est nul, l'effet TGV aussi. Les loyers sont les plus bas de la région alors que taxes d'habitation et taxes foncières s'alourdissent. Certains propriétaires privés dans les quartiers Briand-Franklin, Neppert sont désormais plus pauvres que leurs locataires. La ville délègue le pouvoir exorbitant du droit d'expropriation à la Serm. Une police du bâtiment est menée par la CAF... La liste est longue des sujets qui fâchent Michel Bokarius, mais aussi tous les propriétaires autour de lui. En fait, rien ne va plus dans le logement à Mulhouse. Démonstration. Les loyers du privé sont à Mulhouse de 6,6 € le m², alors qu'ils sont de 8,44 à Colmar, de 14,10 à Strasbourg et sont en hausse dans les communes périphériques de Mulhouse. « Nous augmentons moins que les 4 000 logements de Mulhouse-Habitat qui sont en fort rattrapage de plus de 5 % comme le dit la CLCV. » Pourquoi cette situation ? « Le loyer est un des aspects révélateurs du pouvoir d'achat des locataires, de leur limite de capacité de paiement, du chômage dans le bassin d'emploi qui dépasse 20 % intra muros. Des charges locales qui pèsent sur le montant du loyer », explique Michel Bokarius. 50 propriétaires déjà expropriés Mais non seulement les propriétaires privés encaissent peu de loyer, mais ils sont aussi soumis à un nouveau processus, celui du « décret de ZAC » qui exige ensuite des mises aux normes. « Des logements autrefois vétustes sont brusquement qualifiés d'indignes. Avec l'aide de la police secrète du bâtiment qu'est la CAF, ces logements sont signalés. Si le propriétaire ne peut pas faire de travaux, c'est l'expropriation. 50 sont déjà réalisés et une centaine sont en cours. Alors se font des travaux aux frais du contribuable avant que les immeubles soient cédés à Mulhouse-Habitat. Le coût d'acquisition a été payé par le contribuable puis il payera le coût de gestion. Quoi d'étonnant que la ville se désertifie, que le commerce se délocalise. On aggrave encore la situation et la charge fiscale qui pèse sur ceux qui restent. » Michel Bokarius dénonce depuis des années cette situation. Mais il estime maintenant que l'on se dirige vers une impasse avec un logement à trois vitesses : le privé de centre-ville en bout de course pour les plus pauvres, le privé périphérique plus cher et plus calme pour les ménages plus aisés, le logement public municipalisé qui abrite 13 % de ménages dont les revenus sont supérieurs au plafond de ressources des HLM, ce qui bloque le relogement des plus démunis. Forte hausse des taxes foncières A côté de cela, les procédures d'expulsion sont moins fréquentes que ne le souhaitent les propriétaires : 228 sur tout le département en 2006. « Nous évaluons à deux millions d'euros le préjudice aux propriétaires », commente Michel Bokarius, qui espère que dans le cadre du plan départemental pour le logement des personnes les plus défavorisées, le rapport d'enquête sociale sera transmis désormais dans les deux mois au juge. Appel au DAL : « Plutôt que de venir envahir nos locaux, regroupons nos forces pour exiger l'application de la loi et le relogement des plus défavorisés dans le logement public. » Bilan de cette rencontre entre propriétaires : un vaste découragement devant cette crise du logement sans pareil. D'autant plus que se greffe à cela une importante hausse de la taxe foncière que remarquent les propriétaires. Michel Bokarius a démarré une enquête : résultat dans quelques mois. Et ce sera dévoilé sans fioritures. Françoise Zimmermann
La fin du logement social ? Le Livre blanc que l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) remettra cette semaine à la ministre Christine Boutin résume les propositions des propriétaires privés pour « sortir de la crise du logement » . Le président national Jean Perrin les a commentées hier aux responsables de l’antenne locale de l’UNPI que constitue le Syndicat des propriétaires et copropriétaires de Mulhouse et environs. Première piste pour Jean Perrin : « Une meilleure gestion du parc public de logements » , « trop souvent occupé par des personnes dépassant très largement » les conditions d’attribution de ces logements. Ensuite, « la vente de 2 millions de logements publics » : « Vaut-il mieux payer toute sa vie un loyer sans rien avoir ou devenir propriétaire de son logement au bout d’une quinzaine d’années ? ». Les bailleurs privés se disent prêts à jouer le jeu à la triple condition qu’un « droit au paiement » soit associé au « droit au logement » , qu’un propriétaire ait la possibilité de sortir d’un dispositif quand il le souhaite et que tous les bailleurs aient le même statut : « Un organisme HLM qui répare un ascenseur répercutera la dépense, un propriétaire privé ne le peut pas… ». A la limite, « tout le monde serait gagnant » face à « une diminution, voire une disparition du logement social » : « L’État utiliserait mieux son argent à aider les personnes à payer les loyers du privé plutôt que de maintenir des usines à gaz. Dans le privé, une personne gère 400 logements, dans le public 100 seulement… ». Logement Les propositions des propriétaires privés L’assemblée générale du Syndicat des propriétaires et copropriétaires de Mulhouse Sud-Alsace a évoqué hier le Livre blanc que va remettre à la ministre Christine Boutin le président national de L’Union de la propriété immobilière, Jean Perrin. Parmi les propositions de ce livre Blanc, une « vente massive » de logements HLM aux locataires qui en ont les moyens et la mise en place d’un « droit au paiement » des propriétaires, parallèlement au droit opposable au logement. Sur le plan régional, Michel Bokarius a mis en relief « la faiblesse anormale » des loyers privés à Mulhouse : 6,67 le m² en moyenne, contre 14,10 à Strasbourg et 8,44 à Colmar, pour une moyenne nationale tournant autour de 8 . Une situation révélatrice selon lui des difficultés sociales que connaît la ville-centre — alors que les loyers des communes périphériques les plus recherchés sont « sensiblement supérieurs ». Logement Le point de vue des propriétaires privés Face à la crise du logement, le Syndicat des propriétaires et copropriétaires de Mulhouse Sud-Alsace s’est fait, au cours de son assemblée générale, le porte-parole des bailleurs privés sur le marché du logement.
Ces derniers redoutent — en dépit des opérations de rénovation en cours sur l’habitat dans le centre-ville —
que le logement locatif privé soit « en voie de disparition » au bénéfice d’un parc social disposant de
facilités qui lui sont propres, sans pour autant remplir son rôle auprès des plus défavorisés. Logement Les craintes des propriétaires privés « A Mulhouse, nous allons vers une impasse ! » Cette mise en garde est lancée par le Syndicat des propriétaires et copropriétaires. Le Syndicat des propriétaires et copropriétaires s’est doté d’un observatoire du logement nourri de 2500 données (confidentielles), que le président Michel Bokarius qualifie « d’outil extrêmement précis et extrêmement utile ». Première constatation : les loyers privés sont à Mulhouse « anormalement bas » — ce qui est révélateur d’une concentration de populations fragiles en difficulté sociale. Deuxième constatation : « les loyers privés ont augmenté moins rapidement que les loyers de l’office HLM Mulhouse Habitat ». Troisième constatation : « les charges réglementaires et fiscales ont progressé bien plus fortement et bien plus rapidement que les loyers ». Quatrième constatation : « l’effet tramway ou TGV est nul, la hausse enregistrée pour l’instant n’étant due qu’au facteur sécurité procuré par la pierre ».
Les opérations de rénovation engagées dans les quartiers anciens comme Neppert, Franklin ou Briand ? « Il y
a certes des sites de l’État et de la Ville, mais elles ne couvrent pas tout… », déplore Michel Bokarius. «
On trouve dans ces quartiers des propriétaires qui sont plus pauvres que leurs locataires… » Il dénonce aussi la Caf comme « une nouvelle police du bâtiment », lorsqu’elle fait la chasse aux logements indignes. Et s’insurge contre la possibilité d’expropriation existant dans les PRI (périmètres de rénovation urbaine). « Que se passe-t-il ? La collectivité achète des immeubles avec l’argent du contribuable, les revend à un organisme social qui les rénove. On assiste donc à un transfert immobilier important du privé vers le public… » Au train où vont les choses, redoute le Syndicat, « on aggrave la désertification de la ville, on accroît la pression sur ceux qui restent et on va vers une impasse ». « Impasse » qui se traduirait par « un logement à trois vitesses ». D’abord « un logement locatif privé en voie de disparition rapide ». Ensuite « un logement périphérique privé de qualité recherché et plus cher ». Enfin « un logement public municipalisé squatté par 12 % de locataires qui n’y ont pas droit et qui a cessé depuis longtemps de loger les plus démunis ». « Pour payer un loyer, il n’y a que le salaire ou l’impôt… », martèle Michel Bokarius.
Stéphane Samacoïtz
Un livre blanc pour le logement
500 personnes ont assisté hier à Mulhouse à l'assemblée générale de la section de Mulhouse de l'UNPI ( Union nationale de la propriété immobilière ). L'occasion pour le président national Jean Perrin de fourbir ses armes avant le congrès national de Lille le 26 octobre prochain. L'UNPI prend à bras le corps le thème de la crise du logement. Un livre blanc est prêt à être présenté à la ministre du Logement Christine Boutin. Bien sûr, Jean Perrin reprend l'idée de vendre massivement les logements HLM à leurs occupants. A raison de deux millions de logements soit la moitié du parc public, moyennant le prix du loyer pendant quinze ans. Il prend comme argument le souhait du président Sarkozy de créer une France de propriétaires. Mais il s'appuie aussi sur d'autres remarques : « La gestion déplorable du parc public. Dans le public, il faut une personne pour gérer 100 logements quand il faut une personne dans le privé pour 400 logements. Par ailleurs, le public loge des ménages dont les revenus dépassent les plafonds, comme Jean-Pierre Chevènement qui occupe un logement HLM à Belfort et à Paris. Et puis on rendrait un sacré service aux gens qui deviendraient propriétaires plutôt que de leur faire payer un loyer à fonds perdus toute leur vie ». Egalité entre le bailleur privé et public Mais Jean Perrin va plus loin. Il suggère que la même fiscalité s'applique au bailleur privé ou au bailleur public si le locataire a des revenus modestes et un loyer bas : « Le privé doit être traité à égalité ». Et puis encore un peu plus loin : « Le propriétaire privé qui pratique des loyers modérés doit avoir deux garanties, celle d'être payé et celle de pouvoir libérer le logement. Dans ces conditions, des logements vides reviendraient sur le marché, les centres-villes pourraient se repeupler ». L'UNPI a aussi imaginé un dispositif permettant aux propriétaires la cession temporaire d'usufruit aux HLM pendant quinze ans. Dès la semaine prochaine, le président Perrin va discuter de toutes ces questions avec Christine Boutin, ministre du Logement et de la Ville. Avec un a priori favorable : « Elle paraît volontaire dans sa démarche. Les choses semblent possibles ». Les propriétaires en tout cas semblent très impatients d'arriver à une amélioration de la situation de crise actuelle. F.Z.
Les propriétaires réunis autour de leur président Les propriétaires et copropriétaires d'Alsace, du Territoire de Belfort et de Franche-Comté se rassemblent à l'occasion de la venue du président national de l'UNPI, Jean Perrin et de l'assemblée générale des propriétaires et copropriétaires de Mulhouse et environs présidée par Me Michel Bokarius, le samedi 22 septembre, à 14 h 30, au centre culturel de Riedisheim. Cette importante manifestation se déroulera en présence des présidents des propriétaires et copropriétaires de Strasbourg, Colmar, Mulhouse et Belfort et sera l'occasion de faire le point sur l'évolution des loyers, des charges et du logement locatif en particulier au sud de l'Alsace, et de rappeler les propositions du Livre Blanc de l'UNPI, pour sortir de cette crise du Logement locatif, qui sera présenté le 27 septembre, à Lyon à Mme Boutin, ministre du Logement. Les loyers, les charges d'entretien et d'amélioration, la fiscalité locale, les diagnostics techniques mais aussi les enjeux de la politique du logement privé et public et la situation des plus démunis, seront évoqués à cette occasion.
Expulsions : Me Bokarius répond au Dal Le président du syndicat, Me Bokarius, dénonce le caractère « intolérable » de cette action et répond au Dal : « En prenant pour cible notre propre activité, le Dal rend hommage à son efficacité et j’y suis bien sûr très sensible, indique Me Bokarius. J’appelle d’ailleurs tous les propriétaires et copropriétaires bailleurs à se rassembler et à venir grossir nos rangs pour faire front. S’attaquer aux propriétaires privés pour dénoncer les expulsions locatives est évidemment un contresens. D’abord parce qu’une expulsion locative est toujours l’application de la loi et d’une décision de justice préalable dans un État de droit. Faire croire que l’on peut ne pas respecter la loi, sans avoir à supporter la sanction qu’elle prévoit est extrêmement grave et dangereux, y compris pour le logement lui-même. Ensuite parce que le législateur vient de voter dans la plus extrême précipitation un "droit au logement opposable" faisant à l’État l’obligation de reloger les SDF et les locataires expulsés dans le parc public HLM. C’est donc au préfet d’assurer le relogement avant toute expulsion forcée, comme la Loi Aubry le prévoyait déjà depuis 1998. » Me Bokarius conclut ironiquement : « Je propose à nouveau au Dal de rassembler nos forces pour mener ce combat, plutôt que de s’attaquer avec l’appui de la Ville de Mulhouse, à la propriété privée qui loge 64 % des plus démunis en Alsace. »
Expulsions : Une médaille pour Me Bokarius
Simone Roesch, responsable du Dal, souhaitait remettre symboliquement la médaille « des records d’expulsions
» à son président, Me Michel Bokarius. La trêve hivernale des expulsions a pris fin légalement le 15 mars et après cette date, plusieurs locataires risquent de se retrouver à la rue, faute d’avoir payé régulièrement leur loyer. Loyers : jusqu’à 50 % du budget « Au cours des dix dernières années, les loyers ont doublé dans le parc locatif privé et augmenté de 50 % dans le parc locatif social, sans compter l’augmentation importante des charges, rappelle Simone Roesch. Le budget que consacrent les ménages en France pour se loger ne cesse de croître, certains y laissent jusqu’à 50 % de leurs revenus ! » La présidente du Dal livre les statistiques haut-rhinoises de la préfecture. En 2006, 877 familles ont été assignées au tribunal pour expulsion, dont plus de la moitié relevant de propriétaires privés. 228 familles ont été effectivement expulsées avec octroi du concours de la force publique. « L’expulsion est une violence intolérable, cette pratique brutale doit être bannie », poursuit Simone Roesch. Le Dal constate qu’à Mulhouse, « sur les 51 893 logements, 10 % sont vacants et les listes d’attente dans les HLM s’allongent ». Actuellement, le Dal suit une quinzaine de procédures d’expulsion à Mulhouse. « On a aussi beaucoup de familles qui viennent nous voir parce qu’elles n’arrivent plus à payer leur loyer et ne parviennent pas à se loger dans le parc social public. » Le Dal réclame sur le plan national la construction de 900 000 logements sociaux en cinq ans, l’arrêt des expulsions, la réquisition de logements vacants et le relogement immédiat des personnes hébergées en hôtels ou foyers, le gel des loyers et la revalorisation de 20 % de l’APL. Deux élus mulhousiens ont participé à la manifestation, Auguste Bechler et Djamila Sonzogni.
Fiscalité : L’impôt foncier sous toutes ses coutures La réunion organisée vendredi à Riedisheim par le SPCME à propos de la réforme de l’impôt sur les revenus fonciers a remporté un très large succès. C’est dans un centre culturel de Riedisheim bondé, que s’est tenu vendredi après-midi un colloque consacré aux arcanes de l’impôt sur les revenus fonciers – un sujet brûlant en ce début 2007, puisqu’une réforme drastique des règles fiscales s’applique depuis le 1er janvier… Bref, l’événement, organisé par le Syndicat des propriétaires et copropriétaires de Mulhouse et environs (SPCME), avec le concours du Crédit mutuel, venait à point nommé. « Nous sommes un peu dépassés par le succès de cette soirée, a d’emblée reconnu Me Michel Bokarius, le président du SPCME. C’est une réforme importante qui vient d’entrer en application. Elle va bouleverser les habitudes, et les certitudes. » Président des caisses de la région de Mulhouse du Crédit mutuel, Jacques Humbert renchérit de manière imagée : « Il faut s’entraîner pour gagner le match contre le fisc, car l’équipe adverse a l’art et la manière de changer les règles du jeu – ce qui n’est pas très sport ! » « Des règles générales » En avant donc pour l’entraînement. Devant un auditoire avide de réponses pratiques, il a vite été question de revenu brut foncier, de charges et de cotisations déductibles ou encore « du sort fiscal des déficits ». Les charges ? « En cas de doute, il faut les déduire, mais en joignant une lettre d’explication à votre déclaration, pour que votre bonne foi ne puisse pas être mise en doute », recommande Me Bokarius. Autre question de la salle : « Peut-on retrancher des revenus déclarés les charges que le locataire n’a pas payé ? » Réponse, en substance, de Michel Wermuth, du Crédit mutuel : oui, mais seulement l’année de sortie du locataire… etc. Dans un souci de pédagogie, voici qu’un exemple concret est soumis à l’auditoire : celui d’un couple marié, avec deux enfants, soumis au régime des frais réels. Leurs salaires annuels sont de 45 000 et 16 000 de loyers imposables s’y ajoutent. Avant la réforme, leur impôt foncier se montait à 5 361 . Après, il n’atteint plus que 4 661 . Incrédulité dans la salle. « Mais ça dépend des cas, et des charges ! » lance une dame, guère convaincue de bientôt payer moins d’impôts. Me Bokarius intervient : « Bien sûr, les règles que nous vous donnons ce soir sont générales et elles ne dispensent absolument pas chacun d’entre vous d’aller demander conseil individuellement. » C’est bien là la limite d’une telle soirée, qui aura malgré tout été fort instructive.
Me Michel Bokarius : « Des coûts qui fragilisent » Me Michel Bokarius est président de l’UNPI Alsace (Union nationale des propriétaires immobiliers). « Nous sommes sous l’emprise de l’émotionnel et de l’ambiguïté. Personne n’a donné de définition du droit au logement opposable. S’agit-il de permettre le maintien dans un logement de gens qui ne peuvent pas payer leur loyer et les charges ? De rendre le logement financièrement accessible alors que l’économie se dégrade ? À qui le droit au logement est-il opposable ? Si les décisions relèvent de la sphère publique, il faudra avoir le courage de revoir les conditions d’attribution des logements sociaux, inadaptées aux plus nécessiteux. Si le droit opposable revient à la sphère privée, il faudra imaginer une APL (aide personnalisée au logement) couvrant l’intégralité des loyers et charges… Il faudra défiscaliser, supprimer la double taxation de l’APL, envisager une dispense des taxes et impôts fonciers, exonérer le logement de l’impôt sur la fortune… L’accession au logement est facile grâce au crédit bon marché et aux incitations fiscales. Mais c’est autre chose d’assumer le coût du portage, qu’on soit propriétaire ou locataire : les contraintes réglementaires, fiscales et de gestion se sont considérablement alourdies. Le prix des logements a doublé en dix ans, mais les revenus n’ont augmenté que de 25 %. On assiste à une fragilisation généralisée : tous les nouveaux accédants vont découvrir la réalité des coûts. Le surendettement en guette certains, il suffirait d’une petite hausse des taux variables. Et ceux qui sont restés locataires parce qu’ils ne peuvent payer la mensualité somme toute modeste d’un prêt auront du mal à payer leur loyer et risquent aussi de se retrouver en difficulté ». |
© Archives Dernières Nouvelles D'alsace, Mardi 29
décembre 2007.
© Archives du journal L'Alsace, Lundi 24 septembre 2007
