Activité Presse écrite 2006Dans cette rubrique, vous trouverez le récapitulatif des interventions de notre Président dans la Presse pour l'année 2006 !
Logement Recadrer le secteur public Jamais les propriétaires privés n’ont eu autant de diffultés à trouver des locataires, alors que les ménages les plus démunis ont du mal à se loger, dénonce l’UNPI Alsace. « Les déséquilibres économiques, réglementaires et sociaux se sont lourdement aggravés et accélérés entre le secteur privé locatif et le secteur public », a dénoncé hier Me Michel Bokarius, président de l’UNPI Alsace, l’Union nationale de la propriété immobilière, qui regroupe dans la région 10 000 propriétaires et copropriétaires soit 30 000 à 40 000 logements locatifs sur un ensemble de 160 000 en Alsace. Alors que l’on n’a jamais autant construit en Alsace aussi bien dans le secteur privé que dans le secteur public, « le nombre de logements créés a été deux fois supérieur à l’augmentation de la population régionale », note l’UNPI. Les ménages les plus démunis continuent de rencontrer les plus grandes difficultés à trouver à se loger y compris dans le secteur public, qui a pourtant une vocation sociale affichée. Michel Bokarius voit dans ce constat un effet pervers, entre autres, de la loi SRU de 2000, qui impose un quota de 20 % de logements publics sans tenir compte de la réalité des besoins sociaux locaux. Cela a conduit les bailleurs institutionnels à se lancer dans la construction et à se muer « en marchands de biens » réduisant l’investissement locatif privé à ne plus être qu’une « variable d’ajustement du logement public ». Des difficultés à Mulhouse En résumé le secteur locatif public chasse de plus en plus sur les terres des propriétaires privés. En particulier à Mulhouse où l’offre, selon UNPI Alsace, est excédentaire, et où les propriétaires privés ont de plus en plus de difficultés à louer leurs biens à des ménages solvables. De plus, poursuit l’UNPI, le secteur public, « en préférant conserver les locataires les plus solvables, n’ayant normalement plus le droit à se maintenir dans leur logement HLM, plutôt que d’y loger les plus démunis, dont la liste d’attente s’allonge », reporte de fait la charge sur le secteur privé sans lui offrir de contrepartie. En premier lieu en lui garantissant un véritable « droit au paiement ». « Les propriétaires veulent bien remplir un rôle social mais il n’est pas normal qu’ils supportent seuls les défaillances », estime UNPI. Alsace.
Serm : « On n'est pas un bulldozer » En 2001, la Ville de Mulhouse a confié à son opérateur la Serm une vaste opération de rénovation urbaine dans le cadre du PRU (lire par ailleurs). Cette opération s'effectue sur quatre quartiers anciens : Franklin-Fridolin, Vauban-Neppert, Briand et Bâle. La Serm a fait appel au principal financeur, l'Anah (Agence nationale d'amélioration de l'habitat) et a mis en place une Opah (Opération programmée d'amélioration de l'habitat) qui est « une action d'urbanisme ». Cette Opah prend fin au 31 décembre. L'Opah 2007 comprendra trois quartiers : Briand, Franklin-Fridolin (avec extension vers le nord) et Vauban-Neppert. 1500 logements rénovés au 31 décembre Dans le cadre de l'Opah, 11,3 M€ de travaux sont engagés et à venir par des propriétaires bailleurs ou occupants, et des copropriétaires. « Ces propriétaires, via l'Opah, ont entamé la rénovation de 1250 logements », explique Sophie Plawinski, chef de projet pour les quartiers anciens à la Serm. « Au démarrage du GPV en 2000/2001, sur les 8000 logements des quatre quartiers anciens, les appartements présentant des dysfonctionnements ont été estimés à 1/3. Sur ce tiers, l'objectif a été fixé à 1800 logements à rénover. Au 31 décembre , on devrait atteindre les 1500. » L'Opah vise les logements frappés d'insalubrité et d'indécence. La vacance est parfois citée « mais elle n'est pas si élevée que ça à Mulhouse. Le taux de 16% sorti du dernier recensement n'a pas été vraiment vérifié », selon S. Plawinski. 5,4 millions d'euros de subventions ont été distribués aux propriétaires principalement par l'Anah, la Ville et le conseil général. Restent près de 6 millions d'euros qui doivent donc sortir de la poche des propriétaires. S'agissant des propriétaires occupants, ils peuvent bénéficier d'autres aides de l'Anah sous condition de ressources, et des aides de la Ville selon d'autres critères. « Les propriétaires doivent réagir » La Serm a la réputation de ne pas faire de sentiment face aux propriétaires de logements dans ces quartiers anciens qui entrent dans le cadre du PRI (programme de rénovation urbaine) lequel implique une obligation de travaux. « La Serm n'est pas un bulldozer dans ces quartiers !, affirme Sophie Plawinski. Il faut simplement de la cohérence. L'Opah est un outil. On ne va pas contourner cette obligation de travaux. En revanche, nous allons discuter par étape, au cas par cas avec les propriétaires de façon à organiser le projet de rénovation auquel il est soumis. Toutes les solutions techniques et financières adaptées sont examinées avec chacun. » La chef de projet apporte un bémol : « Il faut aussi que les gens réagissent. S'il n'y a aucun signe d'eux, alors, effectivement, on peut aboutir à la demande d'expropriation. Mais on n'arrive jamais à cette extrémité. » Ce qu'a contesté Me Bokarius durant notre entretien. Au total, résume Sophie Plawinski, « la Serm est un opérateur de terrain qui met en oeuvre les travaux en accompagant les propriétaires, sans oublier les règles ».
PmG
Me Michel Bokarius : « Un parcours du combattant » Me Michel Bokarius : « Le marché du logement est complètement déréglé. On va droit dans le mur. » (Photo DNA - Sébastien Bozon) La « rénovation urbaine » de Mulhouse apparaît comme une véritable usine à gaz où le citoyen lambda - à supposer qu'il s'y intéresse - s'emmêle rapidement les pinceaux. L'avocat Michel Bokarius, le président du Syndicat des propriétaires et co-propriétaires de Mulhouse et environs, décrit « le parcours du combattant » du propriétaire soumis à l'obligation de rénover son immeuble. La rénovation des logements des quartiers anciens est soumise à obligation. Mais est-elle légitime ? - Oui, les travaux de rénovation des logements anciens voulus par la Ville sont légitimes. Mais les étapes que doit franchir le propriétaire sont largement dissuasives. Tous les travaux sont soumis à autorisation préfectorale. Une fois cette permission accordée, le propriétaire doit, pour démarrer les travaux, signifier au locataire un congé de reprise assorti d'un préavis de six mois. Mais une fois qu'on lui a notifié ce congé, le locataire peut s'opposer aux travaux en raison de l'augmentation du loyer qui devrait suivre. Sur la place de Mulhouse, il trouvera sans problème une association lui fournissant tous les arguments pour refuser ce chantier... « Le propriétaire est souvent une personne âgée qui a reçu sa maison en héritage. Ce n'est pas un professionnel de l'immobilier » Quelle solution reste-t-il au propriétaire ? - Le tribunal, en sachant que, en raison des multiples causes de nullité, de vices de forme, etc, la requête du propriétaire n'est jugée recevable qu'une fois sur deux en moyenne. Mais imaginons que les travaux démarrent. N'oubliez pas que le propriétaire est souvent une personne âgée qui a reçu sa maison en héritage. Ce n'est pas un professionnel de l'immobilier et il est souvent plus pauvre que son locataire. Eh bien, pour cette fameuse rénovation, il va pénétrer dans un véritable labyrinthe où seuls les professionnels se retrouvent. Monter un dossier avec l'Anah, avec la Serm, c'est compliqué et extrêmement décourageant pour notre propriétaire âgé à qui il a été expliqué qu'il peut prétendre jusqu'à 80% de subventions sur ces travaux.
Mais, en moyenne, les aides obtenues tournent plutôt autour de 30% de subventions, les 70% du
financement restants devant faire l'objet d'un crédit bancaire. Nouvel obstacle : vous voyez une personne
âgée s'endetter pour 20 ans ? Vous voyez une banque accorder un prêt dans ces conditions ? - C'est vrai. Simplement, entre les montages de dossier, l'épisode judiciaire, le relogement du locataire et les travaux , vous pouvez facilement compter cinq ans pour ce parcours du combattant ! Ce n'est pas fini. Le propriétaire propose au locataire - éloigné durant les travaux - de revenir car il est prioritaire. Comme je l'ai dit, le loyer est majoré, mais il faut savoir que ce locataire n'aura pas à supporter la charge de cette augmentation grâce à l'APL. Le véritable obstacle est que le locataire a fait son nid ailleurs et n'a plus envie de revenir. « Nos propriétaires adhérents attendent de 6 à 8 mois pour trouver un locataire » Le propriétaire peut toujours chercher ailleurs un locataire. - A condition qu'il en trouve ! Or, il n'y a pas de demande à Mulhouse. Les propriétaires adhérents à notre syndicat attendent de 6 à 8 mois pour trouver un locataire. Et ce n'est pas une question de loyer car, bien souvent, les loyers des propriétaires privés sont inférieurs à ceux des HLM. Assurer un logement accessible pour tous, c'est une volonté partagée par tout le monde, je le reconnais volontiers. Mais qui est redevable de ce droit au logement ? Je ne connais que deux moyens pour financer le logement : l'impôt (la sphère publique) et l'épargne privée. Ce choix entre les deux, on ne l'a jamais fait en France, à la différence de nombreux autres pays européens qui ont opté pour la sphère privée pour assurer cette mission de service public, en proposant conventionnements et contreparties aux propriétaires et investisseurs privés. « Les ménages les plus défavorisés sont abandonnés à leur sort par les collectivités locales et l'Etat ce qui est la pire lâcheté de notre société » La conséquences de cette absence de choix ? - Notre problème, en France, est qu'on fait dans le quantitatif sans connaître les véritables besoins en logements et ceci dans une situation économique très dégradée. Ici, l'appauvrissement est gravissime et se... « loge » à Mulhouse. Nos politiques parlent de 20% de chômage sur la ville qui abrite 75% des Rmistes du département ! Multiplier la création de logements neufs ou réhabilités ne permet pas de trouver des locataires s'il n'y a pas d'emplois ce qui est le cas. On a de plus en plus de pauvres. Les ménages les plus défavorisés non seulement ne sont pas relogés dans le parc public, mais ils sont abandonnés à leur sort par les collectivités locales et l'Etat - qui privilégie les ménages solvables - ce qui est la pire lâcheté de notre société. Le marché du logement est complètement déréglé. On va droit dans le mur. »
Propos recueillis par Pierre M. Gallais
Eliot ouvre avenue Clémenceau Nouvelles règles comptables des copropriétés, déclarations des revenus immobiliers ou défiscalisation...Pour aider les particuliers à démêler ce casse-tête, s'est ouvert un nouvel espace baptisé « Eliot », en consultation gratuite. Mais bien sûr, il faut pour cela être membre du syndicat des propriétaires et copropriétaires de Mulhouse et environs (UNPI Mulhouse). Cette infothèque est en effet une initiative du syndicat et de son président Me Bokarius :« Nous voulons apporter à nos adhérents des services simples, utiles, crédibles et dignes de confiance. Notre association est sans but lucratif, entièrement indépendante et nous rassemblons à la fois les propriétaires bailleurs et les copropriétaires. » Cette infothèque a donc été conçue par les deux conseillères, Claudine Kohler et Brigitte Guerrero. Elle propose un espace lecture, un accès à Internet et la consultation libre des textes de lois, de l'observatoire des loyers. Les adhérents peuvent faire des recherches, des travaux, de la lecture. Une partie des documents est à consulter sur place, d'autres peuvent être emportés. Un second métier
« Nous devons faire face à une très forte demande de renseignements, sur des points de détail très pointus
et nous avons une réponse sur tout. Car être propriétaire et copropriétaire, c'est un second métier en
raison de l'extraordinaire poids de la réglementation. Conclure un bail ou gérer un bien est devenu une
opération complexe et périlleuse. Les lois sur le logement depuis 1989 ont été modifiées 17 fois en 17 ans
avec chaque fois une contrainte supplémentaire. Nous plaidons d'ailleurs pour la création d' un véritable
statut fiscal du propriétaire et copropriétaire », ajoute Michel Bokarius.
« Nos adhérents ont toujours besoin d'un interlocuteur qui les guide et les aide, d'un contact humain ».
Françoise Zimmermann
Eliot aide les propriétaires Le Syndicat des propriétaires met en place pour ses adhérents un nouvel outil d'information et d'aide à la gestion. Eliot veut dire espace, lecture, information, observatoire, textes de lois. L'abréviation en forme de prénom US dit bien ce qu'elle veut dire : il s'agit d'un espace d'information mis en place par le Syndicat des propriétaires et copropriétaires de Mulhouse et environs (SPCME) à l'intention de ses 2500 adhérents. Ce nouvel espace dispose de documents à consulter sur place, de documents qui peuvent être emportés, d'une table de travail, d'une photocopieuse et bien sûr d'un ordinateur connecté à Internet. Il donne également accès à l'observatoire des loyers que réalise le Syndicat. Pour y accéder, il suffit de s'annoncer à la permanence. Deux conseillères, Claudine Kohler et Brigitte Guerrero, sont à la disposition des personnes souhaitant être guidées ou conseillées dans leurs recherches. Les locaux ont été inaugurés par le président Michel Bokarius. L'occasion pour lui de rappeler que le Syndicat des propriétaires et copropriétaires est une association à but non lucratif, ne percevant aucune subvention et fonctionnant grâce à quelques salariés et des bénévoles. « Eliot répondait à une forte attente car l'immobilier et l'accession se portent bien… », souligne Michel Bokarius. Reste que le nombre et la complexité des lois et règlements « fait quasiment du statut de propriétaire un second métier », plaisante le président. « Louer un logement est une opération très complexe et parfois périlleuse… », ajoute-t-il. Un conseil que donne Claudine Kohler aux futurs utilisateurs : « Prenez rendez-vous et indiquez l'objet de votre recherche ou de votre demande pour que nous puissions préparer les documents… » A retenir d'ores et déjà que le Syndicat organise le 19 janvier, au Centre culturel de Riedisheim un colloque sur les modifications de la loi fiscale.
Entretien avec Michel Bokarius Mulhouse en concurrence avec la périphérie Il faut plusieurs mois pour trouver un locataire dans certains quartiers de la ville. (Photo DNA-Marc Rollmann) Indiscutablement atypique, Mulhouse voit sa spécificité s'amplifier encore par rapport au reste de l'Alsace. Le logement est un des révélateurs de cette différence. Analyse avec Michel Bokarius, président de la section de Mulhouse de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI).
Au sein de l'UNPI se retrouvent les bailleurs privés qui administrent eux-mêmes leurs biens. Ils participent
tous à l'élaboration d'un observatoire du logement. Sur 2 200 adhérents, près de 1 500 alimentent cet
observatoire en communiquant leurs informations. De ce travail, on peut relever des tendances de fond. Comment se comportent les loyers. Restent-ils raisonnables ? «Tous loyers confondus, il n'y a pas d'augmentation supérieure à l'indice du coût de la construction. Au 30 juin 2006, sur Mulhouse, le prix au m² est de 6, 49 euros (par rapport à 6, 33 en 2005). Dans l'agglomération, les loyers sont en 2006 de 6, 74 euros le m² (par rapport à 6, 72 en 2005). Si on globalise sur l'Alsace, le chiffre est de 8, 4 euros le m², source ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat). Même dans la périphérie où les loyers ne sont pas beaucoup plus chers qu'à Mulhouse, ils augmentent très peu. Pourtant la situation est déséquilibrée.
Il n'y a pas assez de logements en périphérie mais les loyers n'explosent pas parce que les propriétaires
privilégient les gens stables plutôt que des loyers libres. Quelle différence y-a-t-il entre Mulhouse ville et la périphérie ? «On remarque une tendance de fond, qui s'est amorcée et s'amplifie sur Mulhouse intra muros, c'est la difficulté à trouver un locataire. Même quand on met en location à un prix très raisonnable, les propriétaires attendent 6 à 8 mois et n'arrivent pas à trouver. Certains décident de vendre. Car les locataires préfèrent nettement quitter la ville.» « Les propriétaires privés sont souvent âgés, leur retraite n'augmentant pas au même rythme que le coût des travaux » Avez-vous remarqué une incidence sur les loyers des logements en bordure de Tram ? «Les loyers n'explosent pas. De toute façon les loyers dépendent du pouvoir d'achat, de l'emploi, de la situation économique et sociale. A Mulhouse, la situation de l'emploi s'aggrave avec son cortège de RMistes, de surendettés ou de titulaires de minima sociaux qui n'ont pas de solution. De plus à Mulhouse, il y a trop de logements à cause de la croissance très forte du logement public. Rien qu'à Mulhouse, le logement public représente la moitié du logement locatif.» Quelle est la situation des propriétaires privés face à ce problème ? «Les propriétaires privés sont souvent âgés, leur retraite n'augmentant pas au même rythme que le coût des travaux. Même les aides publiques de l'ANAH ne représentent que quelques pour cent du coût des travaux alors que leurs logements sont peu adaptés. Ce sont des immeubles locatifs du siècle dernier. Mais il ne leur est pas possible d'entrer en compétition avec le logement public parce qu'ils n'ont pas les mêmes avantages. Par exemple, le secteur public ne paye pas la taxe foncière.
Et ce sont les propriétaires privés qui logent 64 % des plus démunis, alors que le service public ne dérange
pas ceux qui dépassent le plafond de revenu parce que c'est une population moins difficile à gérer.» «Alors, les propriétaires privés attendent en espérant que les filiales immobilières achètent leur bien et cela contribuera à accroître le déséquilibre entre le public et le privé. Cela pose un problème de choix de société. A qui incombe le droit du logement, au privé ou au public? En France, on veut profiter des deux systèmes, or cette dualité n'est pas viable, elle conduit à l'impasse.» Que pensez-vous de la taxe instaurée à Mulhouse sur les logements vacants ? «C'est une erreur. On sanctionne le supposé refus de mise en location. Mais je ne connais aucun propriétaire qui un jour décide de laisser son logement vide parce que, en 6-8 mois, un logement se dégrade. Cette taxe va créer les conditions contraires à l'objectif recherché et ne va pas inciter les investisseurs à acheter à Mulhouse.» Propos recueillis par Françoise Zimmermann
Syndicat des propriétaires et copropriétaires
Le casse-tête du bailleur privé Plusieurs points vont être évoqués par Me Bokarius, dont la modification des statuts et la nouvelle dénomination du syndicat qui devient « UNPI-Mulhouse » (Union Nationale de la Propriété Immobilière). Mais bien sûr les sujets les plus ardus seront l'empilement des lois et des plans, des contraintes et des taxes qui font de la vie de propriétaire privé un casse-tête bien décourageant, dans un contexte social particulièrement dégradé : « Nous sommes tous d'accord qu'il faut assurer un logement pour tous... », explique Me Bokarius : « Là où commence cependant l'ambiguïté, c'est à qui incombe le Droit au logement dont les plus démunis doivent indiscutablement être prioritaires. Et parmi eux, les ménages déjà condamnés par un jugement d'expulsion, en tout premier lieu. Est-ce l'Etat ou la ville ou encore la Communauté de Communes qui en sont débiteurs ? Ou est-ce l'épargnant et l'investisseur privé, que l'on appâte avec des carottes fiscales ou le bâton de la taxation, sans lui réserver les mêmes moyens que ceux dévolus aux collectivités publiques et à leurs filiales immobilières ? Car le droit au logement ne peut être financé que par l'épargne ou l'impôt. Double ou triple taxation Si la mission en revient au logement public, il lui appartient de loger les plus démunis en priorité et de libérer l'épargnant de ce « Service public » en municipalisant le logement urbain, comme c'est déjà le cas à 50 % à Mulhouse. Si le devoir en incombe à l'épargnant privé, il faut lui reconnaître un « droit au paiement » ou tout au moins les mêmes avantages que ceux consentis par les pouvoirs publics du secteur HLM (dont 9 % au moins des locataires dépassent le seuil de ressources en mettant obstacle au relogement des plus démunis), à savoir : exonération des taxes foncières, exonération de l'impôt sur les revenus fonciers, amortissement à 100 % du financement investi, accès au prêt à taux O ou au prêt « plus ». Au lieu de cela, la loi individualise le coût à la seule charge du bailleur privé et collectivise ses gains par la double ou triple taxation de l'immeuble en provoquant la pénurie de demain, la vacance d'occupation que l'on s'apprête à taxer aussi, le surendettement de ceux qui ont croqué la carotte fiscale et en fabriquant les copropriétés en difficulté de demain. Comment s'en sortir : reconstituer un puzzle complexe et fastidieux, sortir de la bulle, regarder les problèmes en face et sans entrechats... » UNPI Mulhouse, 30 avenue Clemenceau. Tél : 03.89.56.13.37. Site : www.spcme.com.
Des propriétaires en mal de locataires
En assemblée générale samedi, le Syndicat des propriétaires et copropriétaires de Mulhouse et envions se
penchera notamment sur la difficulté croissante de ses membres à trouver des locataires à Mulhouse. Les loyers des F2 en hausse MeBokarius avance plusieurs explications à la situation mulhousienne : un environnement économique et social « très sérieusement dégradé » ; la baisse des taux d'intérêt, qui a incité de nombreux jeunes ménages à accéder à la propriété. Le niveau de l'offre, enfin : « Globalement, public et privé confondus, il y a trop de logements à louer à Mulhouse », estime le président du SPCME. « Le logement public, financé par le contribuable, est de plus en plus souvent de qualité, il attire de plus en plus. Les petits propriétaires privés n'ont pas les moyens de cette compétition », reprend Michel Bokarius, en relevant que les bailleurs privés logent pourtant « 74 % des locataires qui auraient droit à un HLM ». Prévenir les expulsions En matière de loyers, l'observatoire du SPCME, basé sur 1 500 références, établit le prix locatif moyen mensuel à 6,49 €/m² à Mulhouse et 6,74 € en périphérie (au 30 juin 2006), soit deux à trois euros — selon les sources — en dessous de la moyenne alsacienne. La tendance locale est à la hausse pour les loyers des F2, mais plutôt à la baisse pour les F1 et surtout F3. Autre thème qui sera à l'ordre du jour samedi : la prévention des expulsions locatives. « Nous sommes d'accord avec le DAL (N.D.L.R. : l'association Droit au logement), les expulsions forcées de ménages en difficulté sont archaïques et moyenâgeuses », souligne Michel Bokarius, pour qui la série de lois et d'outils de prévention mis en place en la matière depuis 1991 est restée inopérante. « Tenu d'être informé par l'huissier, le sous-préfet est censé organiser une enquête sociale. En pratique, il ne le fait pas, le juge n'en dispose jamais. Pour pouvoir agir le plus en amont possible, ce à quoi tout le monde a intérêt, je propose — avec une certaine utopie, mais il en faut — que le propriétaire-bailleur, premier informé des difficultés du locataire, puisse saisir directement le sous-préfet, avec obligation pour celui-ci de déclencher une enquête sociale dans les huit jours ». À charge ensuite aux opérateurs du parc public de fournir un relogement adapté. Ce qui coince là encore bien souvent, juge et déplore Me Bokarius, qui pose cette question : « Ici, 9 % des locataires en HLM ont un revenu supérieur au plafond. Faut-il, au nom de la mixité, refuser de reloger les plus démunis, ce qui est la vocation première du logement public ? ». F.F.
Jeune partagerait appartement... La colocation n'est pas vraiment entrée dans les moeurs colmariennes, bien que le phénomène se développe depuis quelques années. Un mode de logement qui séduit essentiellement les jeunes, étudiants dans la majorité des cas. Depuis bientôt deux ans, Hervé, 23 ans et Pawel, 24 ans, vivent en colocation, dans un appartement proche du centre-ville. Un choix qui leur paraît un bon compromis avant une installation définitive. « A la fin de mes études, je n'avais pas spécialement envie d'habiter tout seul, confie Hervé, mais j'avais besoin d'indépendance. » Quant à Pawel, il était à l'époque inscrit en BTS. La colocation, en réduisant ses frais de loyer, lui a permis de s'assumer sans ses parents. Trouver un logement n'a pas été facile. « Il a fallu passer plus d'une dizaine de coups de fil, se souvient Pawel. La plupart du temps, les propriétaires répondaient qu'ils préféraient louer leur bien à une famille... » « On a appelé plus de 30 personnes en vain » Même son de cloche chez Sabrina, Victor, Romain et Gabriel, quatre étudiants dijonnais entre 23 et 25 ans, de passage à Colmar pour un stage en entreprise de six mois. « Au départ, on souhaitait louer une maison tous les quatre, rapporte Romain. Et sans mentionner la période de location -« on aurait compris que ça gêne les propriétaires »-, ils se voient opposer un refus systématique. « On a appelé plus de 30 personnes en vain », souligne Sabrina, avant qu'on leur propose deux appartements séparés, l'un en-dessous de l'autre. « Les propriétaires ont surtout peur que ce soit la "foire", qu'il y ait plein de monde et que ce soit la fête tous les soirs, explique Camille, responsable des locations d'une agence immobilière colmarienne. Côté solvabilité, les risques ne sont pas plus importants dans le cas d'une colocation. Au contraire. « Il vaut mieux avoir deux débiteurs plutôt qu'un seul, ça donne une double garantie, explique Michel Bokarius, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) en Alsace. Et même si l'un des habitants quitte l'appartement, les colocataires, solidaires, ont l'obligation de payer l'intégralité du loyer : les formalités ne changent pas dans le cas d'une colocation. « C'est le même bail à faire signer par l'ensemble des habitants. » « C'est un phénomène encore limité » Ce mode de logement reste encore marginal dans la ville. « Même si la colocation se développe depuis deux-trois ans, à cause du coût des loyers, c'est un phénomène encore limité », analyse le président de l'UNPI. « Ça reste discret, confirme Céline, responsable dans une agence immobilière. En deux ans, je n'ai loué que trois colocations, et encore, la dernière concernait deux frères ! Ce n'est pas encore dans les mentalités colmariennes. » Autre frein : les étudiants ne sont pas assez nombreux à Colmar. « Ce sont les premiers clients », note Michel Bokarius. « De toute façon ça marche rarement quand il ne s'agit pas d'étudiant. Il faut que ce soit une solution temporaire. Il y quelques années, j'avais loué un appartement à deux jeunes filles, raconte Céline. A partir d'un moment, le petit ami de l'une s'est installé sans l'accord de la seconde... Ça s'est mal terminé... »
D'autres ont compris quels avantages tirer de cette demande étudiante. Le propriétaire du F 4 qu'occupent
Hélène, Anne-Charlotte et Geoffrey, en deuxième année à l'IUT de Colmar, louent systématiquement son bien à
cette catégorie. « Ça lui permet d'avoir des touristes l'été et de septembre à juin des étudiants, explique
Hélène. De notre côté, ça nous arrange de ne pas payer les mois où on n'est pas là... »
Droit de... squatter Me Michel Bokarius ne décolère pas. Face à ce qu'il considère comme un nouveau « droit de squatter » dont les pouvoirs publics se rendraient complices en n'appliquant par les décisions d'expulsion et en ne relogeant pas les familles les plus défavorisées dans le parc public des HLM, le patron de l'Union nationale de la propriété immobilière - Alsace part en croisade contre « l'insécurité juridique » dont sont victimes, selon lui, les propriétaires bailleurs. Qu'il faille éviter d'en arriver à l'expulsion du locataire en cas de non-paiement du loyer, qu'il faille trouver d'autres solutions, il est pleinement d'accord. Mais, affirme-t-il, les mécanismes protecteurs mis en place par l'État, avec des engagements que l'État est lui-même incapable d'assumer, sont d'une telle lourdeur qu'ils légalisent quelque part ce fameux « droit de squatter ». Deux ans, trois ans, voire plus...
Propriétaires : un « droit au paiement » « Le Dal a raison ! », affirme — de manière quelque peu provocatrice — Michel Bokarius, président de l'Union régionale de la propriété immobilière. En ajoutant : « Mais ce n'est pas l'expulsion locative qu'il faut combattre, c'est le refus du relogement par le préfet en HLM, dont c'est la vocation d'accueillir d'abord les plus démunis avant tous les autres ». « Ce refus, estime l'URPI, abandonne les plus démunis à leur précarité en organisant dès à présent l'échec du Plan de cohésion sociale tout en méprisant les décisions de justice rendues. À quoi cela sert-il de construire 100 000 logements sociaux par an et d'imposer la création de 20 % de logements sociaux si ce n'est pas pour y loger d'abord les ménages et grande difficulté ? » Pour Michel Bokarius, « si le droit au logement doit s'opposer au droit de propriété, il faut assurer un droit au paiement pour les bailleurs privés ».
TVA à 5,5 % : l'UNPI satisfaite Le président de l'UNPI Alsace se réjouit de la reconduction du taux de TVA à 5,5 % pour le bâtiment : « C'est une excellente nouvelle, qui encouragera les propriétaires et particulièrement les bailleurs privés à poursuivre leur effort de réhabilitation et d'entretien du parc existant dont les premiers bénéficiaires seront les locataires et les collectivités locales. » Michel Bokarius estime que « les actions conjuguées de tous les acteurs du secteur immobilier auprès du gouvernement et des instances communautaires ont été entendues ». Le président de l'UNPI Alsace ajoute : « Cette décision inaugure un air de renouveau et de liberté pour les marchés du logement et s'ajoute à certains éléments positifs du projet de loi Engagement national pour le logement, notamment l'extension du dispositif Borloo populaire à l'ancien, adopté en première lecture et l'accession sociale à la propriété privée. »
L'Unpi Alsace et le plan Borloo Michel Bokarius, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) Alsace, réagit à la nouvelle loi « Engagement national pour le logement », qui s'inscrit dans le cadre du plan de cohésion sociale Borloo : « Tout ce qui a pour objet de confier le développement du logement très social au secteur HLM est une excellente mesure, car le logement intermédiaire relève du secteur privé et le logement très social du secteur public. L'objectif est que tous les ménages défavorisés soient immédiatement relogés dans le parc HLM, à la charge de la solidarité nationale. Actuellement, 74 % des locataires dont les revenus donnent accès à un logement HLM sont logés dans le parc privé. Tout ce qui a pour objet de favoriser l'accession sociale à la propriété doit être soutenu et développé - à condition que cela soit appliqué et respecté par les organismes sociaux, qui bénéficieront pour cela de huit millions d'euros en 2006, en Alsace ».
Un bail « nouvelle embauche » Constatant que « le locataire peut mettre fin à son bail moyennant un préavis d'un mois tandis que les propriétaires sont liés pour une période de trois ans » et au vu des « nouveaux contrats de travail lancés par le gouvernement qui instaurent une période d'essai de deux ans », les propriétaires-bailleurs alsaciens ont proposé, hier matin à Strasbourg, « d'adosser le bail à ces deux contrats ». En clair, « de permettre aux propriétaires de pouvoir dénoncer le bail si le locataire voit son patron mettre un terme à son CNE (Contrat Nouvelle embauche) ou à son CPE (Contrat nouvelle embauche) ». On aurait donc une sorte de BNE, Bail Nouvelle Embauche, ou « un bail à l'essai de deux ans », explique Michel Bokarius, président de l'UNPI-Alsace (Union nationale de la propriété immobilière). Cette structure rassemble les trois associations de propriétaires-bailleurs de Mulhouse, Colmar et Strasbourg et leurs 10 000 adhérents pour défendre leurs intérêts mais aussi leur assurer des services comme des outils d'aide à la gestion. Parmi les autres revendications de l'UNPI-Alsace figure une meilleure prise en compte du problème des impayés par les pouvoirs publics et notamment « les problèmes graves de refus d'exécution des jugements d'expulsion ». Logement à trois vitesses L'État demande aux propriétaires deux mois de délai pour permettre de reloger le locataire qui connaît des difficultés financières, mais « aucune solution de relogement n'a jamais été mise en oeuvre au cours de cette période » qui rallonge inutilement les délais, regrette Me Bokarius rejoint par l'ancien président national de l'UNPI, le Colmarien Dominique Grunenwald, qui cite le cas d'une expulsion accordée après douze ans de démarches à Thionville. Le président Bokarius pointe encore « le renforcement d'un logement à trois vitesses : un logement locatif urbain, privé et ancien, qui se raréfie et se déserte et qui devient donc difficile à louer, notamment à Mulhouse ; un logement par accession et un locatif périurbain, très demandé avec une tendance pavillonnaire, mais aussi des appartements Périssol ou De Robien ; un logement public urbain aidé par des avantages financiers et fiscaux ». |
© Archives du journal L'Alsace, Samdedi 9 Décembre 2006
© Archives Dernières Nouvelles D'alsace, Mardi 5
Décembre 2006.
