Activité Presse écrite 2005Dans cette rubrique, vous trouverez le récapitulatif des interventions de notre Président dans la Presse pour l'année 2005 !
Propriétaires et révision de loyers Le gouvernement vient d'annoncer la nouvelle composition de l'indice pour la révision des loyers : 60 % sur l'évolution des prix à la consommation, 20 % sur l'indice des prix à la construction et 20 % sur l'indice d'entretien et d'amélioration de l'habitat. Michel Bokarius, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers-Alsace rappelle que « depuis de nombreuses années les propriétaires réclamaient la réforme de cet indice » et qu'une proposition commune des bailleurs publics et privés allant dans ce sens n'avait pu aboutir en 2000 « à la suite du refus catégorique des représentants des locataires ». Le président de l'UNPI-Alsace souligne que « depuis deux ans, de nombreux bailleurs privés, confrontés aux problèmes de solvabilité de leurs locataires, n'appliquent pas la totalité de l'indice, préférant garder de bonnes relations locatives ». L'UNPI aurait préféré que l'indice soit calculé sur la base d'un tiers de chacune de ses composantes. Elle demande également qu'une évaluation du nouvel indice soit effectuée tous les trois ans « afin d'évaluer et de corriger certaines dérives ». « Il serait plus judicieux d'avoir une politique du logement plus cohérente et de laisser s'exprimer la réalité du marché… », conclut l'UNI.
L'UNPI juge le nouvel indice Dans un communiqué, la représentation alsacienne de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) réclame une évaluation sur trois ans de l'application du nouvel indice pour la révision des loyers « afin de corriger d'éventuelles dérives ». La nouvelle composition de l'indice repose pour 60 % sur l'indice des prix à la consommation (IPC), pour 20 % sur l'indice du coût de la construction (ICC) et pour 20 % sur l'indice des prix d'entretien et d'amélioration de l'habitat (IPEA). Me Michel Bokarius, président de l'UNPI-Alsace, rappelle que les propriétaires réclamaient la réforme de cet indice depuis de longues années et qu'une proposition commune des bailleurs privés et publics présentée en commission nationale de concertation en 2000 n'avait pas abouti du fait du « refus catégorique des représentants des locataires ». Me Bokarius souligne que « depuis deux ans, les nombreux bailleurs privés, confrontés aux problèmes de solvabilité de leurs locataires, n'appliquent pas la totalité de l'indice, préférant conserver de bonnes relations locatives ». « Il serait plus judicieux d'avoir une politique du logement plus cohérente et que s'exprime la réalité du marché », conclut l'UNPI.
Michel Bokarius : « L'expulsion est toujours un
échec… » “ Qui êtes-vous et que représentez-vous ? ” Notre association compte 2200 adhérents, parfois occupants mais surtout bailleurs, louant 7500 logements dans l'agglomération mulhousienne. Les propriétaires constituent 90 % de la classe moyenne. Je leur dis souvent qu'ils sont une force économique considérable mais qu'ils ne le savent pas ! “ Vous vous plaignez régulièrement d'une fiscalité excessive” Les propriétaires sont des agents économiques qui investissent. Par les temps qui courent, c'est plutôt rare. Il vaudrait mieux les encourager que les matraquer fiscalement ou les étouffer par une règlementation pesante. “ La pierre reste pour beaucoup une valeur refuge” Comme toujours lorsque la bourse inspire de la méfiance. Dans un contexte de dégradation économique, l'essor de l'immobilier ne traduit que l'énorme inquiétude des ménage. “ N'est-ce pas risqué ? ” Bien sûr que si ! Le risque de créer une bulle immobilière est réel. On en arrive à une valeur marchande virtuelle, déconnectée de la réalité des besoins. On achète au prix fort mais au moment de vendre, on risque peut-être des surprises. “ Comment va le logement locatif à Mulhouse ? ” A Mulhouse, près de 40 % des logements sont loués par des bailleurs publics. C'est considérable et cela pèse de plus en plus lourdement sur le marché privé. Parallèlement, on a "plumé" les petits propriétaires bailleurs, qui ont du mal à trouver des locataires solvables et qui cherchent à vendre tandis que la précarité des locataires augmente. À terme, cela pourrait devenir dramatique. Les impayés de loyers sont très durs à supporter pour les petits propriétaires bailleurs. “ Vous réclamez davantage d'expulsions ? ” Ce n'est pas si simple. L'expulsion est toujours un échec. Mais à qui la faute ? Actuellement prévaut la pire des solutions pour tous : on ne fait rien, tout en refusant ensuite le recours à la force publique pour geler l'expulsion. Or les outils existent pour agir en amont. Dès qu'un impayé est signalé au sous-préfet, il appartient à ce dernier de diligenter une enquête sociale et de reloger les familles en situation de précarité dans le parc public. Cela ne s'est jamais produit. Inversement, les tribunaux n'ont jamais notifié un quelconque jugement d'expulsion aux sous-préfets. Et aucun relogement d'office dans le parc public n'a jamais été décidé par aucun sous-préfet de notre département. “ Ne noircissez-vous pas le tableau ? ” Non. La loi n'est pas appliquée. Ce qui importe, c'est la rapidité de l'information et la rapidité du relogement, le plus en amont possible. On préfère attendre un relogement "spontané", pour ne pas faire de vagues. Et recourir au contribuable pour compenser une infime partie de ce qu'il a perdu à un propriétaire parfois retraité, parfois plus pauvre que son locataire. “ Que proposez-vous ? ” Donner compétence aux Cham- bres syndicales de propriétaires, aux huissiers et aux avocats pour déclencher immédiatement l'enquête sociale et la recherche d'un logement dans le parc public, dont c'est le rôle social. Ainsi que pour rattraper les premiers impayés. Pour le reste, imposer aux préfets l'exécution des jugements d'expulsion et le relogement. Propos recueillis par Stéphane Samacoïtz
Un échec de la prévention « L'expulsion forcée est une situation d'échec, une situation douloureuse mais il existe de nombreux garde-fous pour y échapper, insiste Me Michel Bokarius qui préside le Syndicats des propriétaires et des copropriétaires de Mulhouse et environs. L'expulsion forcée exprime aussi l'échec des procédures publiques de relogement ». Pour situer « ce problème dramatique dans son contexte », il précise que les procédures judiciaires engagées pour loyer impayé ou pour problème de comportement des locataires concernent à peine 2 % des 10 millions de logements (publics ou privés) loués en France. Autres précisions : 75 % des ménages sont en dessous du plafond de ressources d'accès aux HLM et une importante partie d'entre eux bénéficie de l'aide au logement (50 000 ménages dans le seul Sud Alsace pour un montant annuel de 110 millions d'euros). Enfin et surtout, les procédures de prévention ne manquent pas. A commencer, dans le Haut-Rhin, par la Charte départementale contre les expulsions et les exclusions que « tout le monde a signé en octobre 1999 » (organisations de locataires, de propriétaires, magistrats, huissiers). Son but est de tout mettre en oeuvre (relogement, aide financière) pour éviter l'expulsion. Un an de procédure au moins Par ailleurs, la loi Aubry de juillet 1998 impose un délai de deux mois entre la constatation d'un loyer impayé et le moment où le tribunal peut statuer. La loi SRU votée en 2000 prévoit également un délai de deux mois entre la demande en justice et la première audience. La procédure dure ensuite « au moins six mois », auxquels s'ajoute un mois pour faire appel, et si la procédure d'appel est engagée, elle « dure un an en moyenne », estime Me Bokarius. Quand le jugement est prononcé, un nouveau délai de deux mois doit être respecté par l'huissier entre le commandement aux fins d'expulsion et l'expulsion elle-même. « Jamais une expulsion n'intervient avant un an de procédure au moins et c'est ce délai qui doit être mis à profit pour trouver une solution évitant l'expulsion », résume-t-il. Il rappelle aussi que les préfets disposent de pouvoirs importants pour imposer le relogement de familles en situation de précarité dans le parc de logements public et que plusieurs procédures d'apurement des dettes peuvent être mises en oeuvre avant même de s'engager dans la longue et douloureuse voie de l'expulsion.
Loi Daubresse : propriétaires opposés Le président de l'Union régionale de la propriété immobilière (URPI) Michel Bokarius qualifie, dans un communiqué, de « double supercherie » le projet de loi Daubresse mettant obstacle à la vente des immeubles par appartements afin de protéger les locataires ne faisant pas usage de leur droit de préemption pour acheter le logement qu'ils occupent. « D'abord parce qu'il s'agit d'un problème ponctuel parisien dont Lionel Jospin et Jeanne Moreau ont paraît-il été les "victimes" par suite de la vente de son patrimoine immobilier locatif par un grand groupe institutionnel », estime l'URPI. « Ensuite et surtout parce que ce n'est évidemment pas en empêchant de vendre qu'on permettra aux locataires d'acheter ! » Assouplir les règlements Pour Michel Bokarius, « la solution n'est pas dans un nouveau démembrement du droit de propriété et une nouvelle pénalisation de l'épargne en interdisant les échanges de biens mais au contraire dans l'assouplissement de notre sur-règlementation et dans l'allégement d'une fiscalité confiscatoire comme promis jadis par le candidat Chirac ». Ce projet de loi apparaît, conclut l'UNIR, comme « une nouvelle contrainte à la seule charge du propriétaire bailleur en gelant son épargne immobilière sans contrepartie fiscale et non pas à la charge de la solidarité nationale ».
Des propriétaires pas convaincus La proposition Gaymard de revoir la méthode d'indexation des loyers n'est que très modérément approuvée par le Syndicat des propriétaires et copropriétaires d'Alsace, dont le président, le Mulhousien Michel Bokarius, est spécialement « remonté » : « Nous sommes très inquiets devant cette proposition en apparence convenable, mais injuste et injustifiée. Ce gouvernement est-il définitivement hostile aux petits propriétaires, aux classes moyennes ? » Considérant que « vouloir détruire le thermomètre qu'est le coût de la construction, au prétexte qu'il explose ponctuellement, n'est rien d'autre qu'un aveu de mauvaise gestion », Me Bokarius rappelle que cet indice intègre le coût de la construction nouvelle mais en aucun cas les charges, l'entretien, les réparations, les assurances et encore moins la fiscalité que l'on sait elle aussi exploser. « Nous militons depuis des années pour que cet indice prenne en compte ces charges, mais le gouvernement, sous la pression des locataires, n'a jamais donné suite à nos propositions. Le voilà aujourd'hui qui a donc décidé de faire un coup. C'est inquiétant. » “ Le problème, c'est le surendettement” Quant au recours aux assurances contre les impayés, pour fluidifier l'accès au logement locatif, Me Gilbert Jost, président du syndicat bas-rhinois, estime que « la rentabilité réelle des loyers est déjà très réduite, alors, si on la réduit encore pour nous assurer… Et puis, ce n'est pas facile à mettre en oeuvre : il faudrait ne pas prendre un locataire, suspect de ne pas pouvoir payer, faire ensuite des tas de mise en demeure et en justifier, sous peine d'être déchu du bénéfice de l'assurance… » « Le problème, poursuit Me Jost, c'est l'explosion du surendettement en Alsace, avec des gens, qui se retrouvent au chômage, ou victimes d'accidents de la vie, et qui se laissent aller à une boulimie d'achat ! Nous avons réclamé des mesures préventives : on nous a répondu qu'on ne peut pas établir de listes de personnes à risque, sous peine de tomber sous le coup de la loi informatique et libertés. Or, ça leur rendrait service, à eux aussi ! » Propos recueillis par Jacques Prost et Luc Marck |
© Archives du journal L'Alsace, Vendredi 11 Novembre 2005
