|
Les charges de copropriété ne cessent d’augmenter. Parmi les raisons à cela, le dérapage des honoraires des syndics, pointé par de nombreuses enquêtes. Les copropriétaires paient au syndic un forfait annuel pour couvrir la gestion de l’immeuble et tout ce qui ne fait pas partie de cette gestion courante est facturé en plus. Un arrêté du 19 mars 2010 donne enfin la liste précise des prestations comprises dans le forfait. Il s’agit pour l’essentiel de : la tenue de l’assemblée générale annuelle (aux jours et plages horaires convenus dans le contrat de syndic), la mise a disposition des copropriétaires des pièces comptables, la conservation des archives « utiles », la visite de la copropriété, la vérification et le paiement des factures, la gestion des diagnostics ou des dossiers obligatoires, l’établissement et la mise à jour du carnet d’entretien de l’immeuble, la gestion des travaux d’entretien et de maintenance, la souscription des contrats d’assurance, les déclarations de sinistre et la gestion du personnel. Les syndics ne pourront donc plus facturer ces tâches séparément, l’arrêté s’imposant à tous les contrats de syndic signés ou renouvelés à compter du 1er juillet.
Le syndic qui a été élu il y a quelques mois ne remplit aucune des missions figurant dans son contrat : il n’adresse pas les appels de fonds, ne répond pas aux mises en demeure adressées par lettre recommandée avec AR, etc. Que devons- nous faire ? Cette question est traitée par les articles 18 (dernier alinéa) de la loi du 10 juillet 1965 et 49 du décret du 17 mars 1967. Tout intéressé peut alors assigner le syndic en référé devant le président du tribunal de grande instance en vue d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété.
L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur
provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou
plusieurs objets. Toutefois, si le syndic néglige totalement la copropriété, cette attitude va au-delà de la simple carence et pourrait s’analyser en un refus du syndic d’exercer ses fonctions qui justifierait alors sa révocation. Cette révocation est de la compétence de l’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires. La convocation de l’assemblée générale peut être faite par le syndic à la demande du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix du syndic (article 8, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967). Mais compte tenu de sa carence, il est fort probable qu’il ne réagisse pas à une telle demande. L’article 8 prévoit alors qu’en cas de refus ou de négligence du syndic de donner suite) cette demande du syndic par le président du conseil syndical (par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier) restée infructueuse pendant au moins huit jours, la convocation de l’assemblée générale est de droit à la diligence du président du conseil syndical, avec l’ordre du jour spécifié dans la mise en demeure. Le président du conseil syndical n’a donc besoin d’aucune autre autorisation ou habilitation pour convoquer l’assemblée générale. Il devra seulement notifier la convocation au syndic. Une troisième hypothèse envisageable serait celle de la révocation judiciaire du syndic. Mais elle suppose également une décision de l’assemblée générale autorisant l’action en justice à cette fin (à la majorité de l’article 24 : majorité des voix des copropriétaires présents et représentés). Il faudra alors également faire désigner un administrateur ad hoc pour mener cette action au nom du syndicat des copropriétaires.
Lors de la dernière assemblée générale, une copropriétaire a reçu trois mandats et disposait au total d’environ 20% des voix de tous les copropriétaires. Il me semblait qu’un mandataire ne pouvait en aucun cas détenir plus de 5% des voix de l’ensemble des copropriétaires. Qu’en est-il ? Aux termes de l’article 22, alinéas 3 et suivants, de la loi du 10 juillet 1965 : « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandats n’excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. » Un mandataire ne peut donc pas recevoir plus de trois mandats, sauf si le nombre total de voix dont il dispose (ses voix et celles des mandants) n’excède pas 5% des voix du syndicat. La limite des 5% ne s’applique que dans l’hypothèse où le copropriétaire reçoit plus de trois mandats. Par conséquent, un mandataire peut détenir plus de 5% des voix du syndicat s’il reçoit au maximum trois mandats de vote. Dans votre copropriété, un copropriétaire mandataire a donc pu valablement recevoir trois mandats et disposer au total d’environ 20% des voix du syndicat.
Celles-ci résultent du décret n°2010-391 du 20 avril 2010 (J.O du 21 avril 2010, p. 7365) qui a modifié sur de nombreux points le décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Après l’arrêté du 19 mars dernier fixant les prestations minimales des syndics devant obligatoirement figurer dans le forfait de gestion courante, le décret du 20 avril 2010, en préparation depuis plusieurs mois, était également très attendu dans le domaine de la copropriété. Car, à côté de ses dispositions concernant les copropriétés en difficulté et les résidences-services, en figurent d’autres qui améliorent l’information des copropriétaires et encadrent davantage les syndics. La liste des modifications est disponible à notre Permanence. Précisions que l’entrée en vigueur des dispositions relatives aux résidences-services est différée au 1er novembre 2010.
Un arrêté du 19 mars 2010, publié au JO du 21 mars 2010, fixe la liste minimale des prestations devant impérativement être incluses dans le forfait annuel payé par les copropriétaires pour la gestion courante de l’immeuble. Notons qu’il ne s’agit pas d’une règlementation des honoraires des syndics (nous sommes dans un régime de liberté des prix) mais d’une règlementation de la publicité de leurs honoraires. L’arrêté reprend la liste des tâches de gestion courante établie par le Conseil national de la consommation (CNC) dans un avis du 27 septembre 2007. Rappelons que cet avis a été pris à l’unanimité de tous les participants du groupe de travail du CNC au nombre desquels figurait l’UNPI. Toutes les prestations listées dans l’arrêté relèvent de la gestion courante et doivent être comprises dans le forfait annuel. Dès lors, seules les prestations ne figurant pas dans cette liste peuvent être facturées en supplément par le syndic. Ces prestations particulières doivent être précisément définies et figurer explicitement en tant que telles dans le contrat de syndic. A défaut d’être définies dans la partie « Prestations particulières », elles ne peuvent être facturées. Tous les nouveaux contrats signés à compter du 1er juillet 2010 devront être en conformité avec le présent arrêté.
Les canalisations en plomb vont être remplacées dans mon immeuble collectif. Leur tracé ne suivrait pas celui des anciennes canalisations. Le syndic n’a pas encore convoqué l’assemblée générale. Que faire ? Seule l’assemblée générale peut décider des modalités d’installation des canalisations de remplacement. Comme la suppression des canalisations en plomb nécessite la refonte totale de l’installation existante, il est indispensable de faire établir, par un bureau d’études ou un entrepreneur qualifié, un plan d’exécution de la nouvelle installation. Celle-ci devra répondre aux critères des normes en vigueur.
La réparation d’une fuite d’eau dans un appartement a nécessité une intervention dans ceux situés au-dessus et au-dessous (pour localiser la fuite). A qui incombe le prix des réparations liées à cette recherche de fuite ? Ces frais incombent à l’assureur du bâtiment : propriétaire ou syndic de copropriété. La recherche de fuite inclut notamment les travaux exécutés dans le bâtiment pour localiser la fuite dont le point de départ précis n’a pas pu être déterminé de façon certaine. Il peut s’agir du percement et de la remise en état de murs ou cloisons, du démontage et remontage de baignoires, bacs à douches… Le plombier chargé de la détection de la fuite et de la réalisation des travaux de recherche facturera ceux-ci au commanditaire, le propriétaire ou le syndic de la copropriété, lequel se retournera vers son assureur qu’il aura préalablement pris soin de prévenir. Ascenseurs : La loi BoutinLoi BOUTIN votée le 19 février 2009, report de délai pour les ascenseurs :
Décret 2008-291 du 28 mars 2008 : JO 30 p.5391 :
N'hésitez pas à vous renseigner à ce sujet à notre Permanence ! |
Le tarif des syndics encadré à partir de juillet
:
|
Recommandations :
L’action tendant à la remise d’une dalle en son état initial alors qu’un copropriétaire n’avait pas été autorisé à réaliser des travaux sur celle-ci, est une action réelle qui ne se prescrit que par trente ans.
Pour fonder sa demande de paiement d'un arriéré de charges, le syndicat à produit l'ensemble des appels impayés sur la période considérée, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et décidé les travaux. la Cour considère donc que le syndicat a justifié sa demande de paiement à la hauteur de la somme réclamée à un copropriétaire débiteur. (Cour d'Appel de Paris du 3 janvier 2008)
Nous tenons à la disposition des Copropriétaires un Guide pratique et un Carnet d'entretien : |
